房产纠纷案，请教！谢谢！~~~~~~~ 本人母亲的一处房产卖了28万，但是当时该房的房产证还没有批下来，后本人母亲与买房者签写了一份协议，协议上写明先交预付款14万，剩余金额等房产证下来后再给齐，当时合同上还注明了如违约赔偿10万元。直到现在房产证也没有下来，余款也没给我，我现在不想卖房了，我想了解一下，当时签的协议是否有效，是否能收回房子，如果收回房子是否还要按协议赔偿10万元。