请问以下的《办公房委托租赁经营合同》哪些不合理或者有陷阱？ 您好！本人准备购买一套10年包租的办公房，以下是他们的《办公房委托租赁经营合同》的样本，请帮我参考一下：哪些方面不合理或者有陷阱？应该怎么修改？谢谢！
(说明：我在前面打“？”号的部分是本人自我感觉不合理或者有额外费用产生或有陷阱的地方。另外，因内容太长，有些常识方面我就略过）

甲方：业主
乙方：某商业管理公司
丙方：开发公司

    根据国家的相关规定，甲、乙、丙............订立本合同。
一.委托租赁经营房屋和内容
1-1 甲方委托乙方出租经营的房屋座落在........，建筑面积.......。
1-2 该房屋的《商品房购销合同》及房屋所有权证的内容详见合同附件（一）。
1-3 甲方已告知乙方，该房屋        设定按揭贷款抵押。
？1-4 甲方委托乙方出租经营该房屋可作商业经营用房使用，并包括了屋顶、外墙面等公共部分的使用权，甲方同意可以对房屋进行必要的重新分割、布局、装饰并为该房屋添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他房屋合并使用的改造。
1-5 甲方确认在签订本合同时提交给乙方的身份证和和购销合同复印件是真实的，在取得该房屋房地产权证后将复印件提交乙方。
1-6 委托租赁经营的内容
？1.甲方同意：
 （1）甲方在本合同有效期内给予乙方的委托是独家的不可撤销之委托；
 （2）乙方有权以甲方名义进行出租事项的谈判确定租赁合同条款并代表甲方与承租人签署《房屋租赁合同》（包括补充协议等相关文件）。
 （3）乙方有权以甲方名义办理租赁合同的备案登记、向承租人代收租金、保证金以及水电煤电话等其他费用；
 ？（4）乙方有权从本合同约定的基准租金中代甲方支付因房屋出租而发生的税费；
 ？（5）乙方有权以甲方名义办理该房屋租赁的各项手续及使其具备租赁必备条件，相关费用将在征得甲方同意后收取；
 （6）承租期间房屋出现质量问题，经物业公司确认后，乙方有权以甲方的名义请物业公司或开发商予以修复，所发生的费用不在保修范围内的则由乙方从基准租金中代甲方支付，并由乙方向甲方提供合法有效的凭证，若乙方提供的凭证有假的则按凭证上所列金额的2倍（含本金）赔偿甲方。
 （7）乙方有权代表甲方履行与承租人签订的《房屋租赁合同》，包括行使权利承担义务，并代表甲方行使诉权；
二.甲方的权利与义务
 2-1 甲方有权按本合同规定检查出租房屋。
 2-2 除开发商原因外，甲方需按合同约定的时间办理交房及房屋所有权证手续。
 2-3 甲方同意为维持该房屋统一管理，保证该房屋的正常良好秩序和业主的整体利益，在委托期限内甲方全权授权乙方行使其在业主大会和业主委员会或类似机构的权利包括投票权，此授权在委托期内独家且不可撤销。
 ？2-4 甲方同意乙方或承租人可在委托租赁经营房屋内进行的装修。
三.乙方的权利与义务
 3-1 乙方保证该房屋用于合法出租。
 3-2 在有效期内，乙方有义务于每月五日前（遇节假日顺延）与丙方结算上一月度租金收入。
 ？3-3 在合同有效期内，乙方有权自行或同意承租人根据经营商业的需要充分自主地使用该房屋现有即增添的配套设施、设备；向有关单位申请必要执照、批文等手续。该附属设施设备由出资人所有，商业经营的盈亏由承租人自负。乙方可以甲方名义协助办理相关证照和手续。
四.丙方的权利与义务
 4-1 在合同有效期内，丙方有权于每月五日前（遇节假日顺延）审核乙方提交的上月租金收入报表并进行结算，并方负有甲方收取不低于基准租金的担保义务。
 4-2 在合同有效期内，丙方负责提供必要的质量保修和维护服务。
五.交付日期及事项...........（略）
六.委托租赁经营期限
  6-1 该房屋委托期为十个年度........“十个年度”分别是指：（略）
？ 6-2 本合同有效期满，且甲乙双方同意不再续租的情况下，乙方有责任协助甲方在一个月内收回其所有房屋，但双方另有协商除外。
七.基准租金
 7-1 基准租金：
 （略）
 7-2 溢价租金：
 （略）
 ？7-5 丙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的百万分之五；第五年度的基准租金和溢价租金逾期支付超过1个月，甲方有权单方面终止合同。
八.物业管理费和其他费用
 8-1 合同有效期内物业管理费由承租方承担。
？ 8-2 为方便甲方，甲方全权委托乙方代为向当地税务局申请税务租金发票，所发生的税费在基准租金中扣除。
？ 8-3 本合同未约定费用另行协商。
九.房屋使用要求
 在合同有效期内，甲方如需进入该房屋检查，需提前7日通知乙方，在遵守乙方的管理秩序及规则的前提下，由乙方安排适当的时间后通知甲方并由乙方陪同甲方进行检查。
十.房屋返还
？  乙方应在本合同的有效期届满后的三十日内返还该房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方按该房屋总房价的万分之三向甲方支付违约金，但另有约定除外。
十一.转让
 在乙方与承租人签订房屋租赁合同时应取得该承租户“放弃优先购买权声明”，甲方无需再征得承租人的书面同意，即可对外转让该房屋。
十二.解除本合同的条件
 12-1 甲乙丙三方同意在委托期限内，有下列情形之一的，本合同可以由一方书面通知解除，三方互不承担责任。
该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；
该房屋因社会公益或城市建设需要被依法征用的；
甲方签订的购销合同解除的；
本合同有约定情况的。
 12-2 本合同不因甲方民事主体资格的丧失而终止，该房屋权利的继受人变更为本合同的甲方或甲方之一，享有和承担本合同约定的权利义务。
13.赔偿责任
 ？ 13-1 自本合同生效之日起，甲乙丙三方不得无故终止本合同，若有违约，违约方需向守约方支付违约金，违约金的数额为上年底基准租金。
 13-2 若由于甲方原因，甲方未在该房屋购销合同约定的时间办理房屋产权过户手续，或未在甲方取得该房屋房地产权证后三天内将复印件提交乙方，在逾期期间，按购销合同总房价款百万分之五承担违约金。
 13-3 本合同有效期内，若由于不可抗力引起该房屋损毁并导致乙方无法正常营业的，甲方同意在该房屋修复完毕前乙方无须承担本合同约定的基准租金支付、溢价租金支付和其他任何违约责任。
其他条款
  （略）