有关房产问题 本人经人介绍购买了一套xx厂的职工套房（合约上写经济适用房），签完协议后发现该块地还未审批（行政划批该地是企业用地用于建职工宿舍之用）但已建好房子，而且这种地建的套房根本就不能进行交易买卖是非法的（咨询过国土局也说这样的地不能买卖）。购买时介绍人和卖房者说一年后土地证和房产证两证都有。现在我要求退回首付款，但是卖方不肯，我想请问这样的协议是否有效，如果报案并到法院起诉，我胜算是多少，起诉书该如何写？现在我该怎么办？跪求赐教

由于一时听信他人和自己一时冲动酿成大错，拜求法律人事指点，本人感激不尽。 谢谢 谢谢
 
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