新房交房装潢后墙壁漏水赔偿问题 本人在楼盘2012年12月交房（房子总价130万）后，2013年10月装潢好（除家电外20万），2014年4月业主发现房子北次卧墙壁渗漏水，北次卧靠飘窗左侧墙壁整体严重潮湿，树胶漆起壳，并有几处黑色霉斑，实木线条角分裂，下端为固定式木质榻榻米，其边框木已变形，下面木质、地板和地龙受损，从而延迟入住。已由业主通知物业、开发商，现场确认并拍照取证，发书面维修单。开发商已经把外墙初步修缮，现将处理室内修理和赔偿问题。
  请问：
1、本单元其他楼层房子，在2014年1月份已经发现同部位有渗漏现象（业主由书面证据），但物业没有告知本室排查，是否失职违约？
2、请问业主的损失包括：装潢损失、延迟入住物业损失、精神损失、误工交通通讯损失等主张多少钱为宜？
3、业主该如何与开发商交涉，程序如何？