吴楠律师 VIP2013-12-09 12:51

所谓承租人的优先购买权，即出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　目前的司法实践中，针对承租人的优先购买权，出租人负有在房屋出售前的合理期限内通知承租人的法定义务，而该种通知不论以何种形式进行，均须送达承租人才具有证据效力。如仅以公告、口头通知等形式进行告知，而未予针对承租人进行通知，则出租人的通知行为并不发生法律规定的通知效果。承租人在接到通知后，应当在15天内作出购买或不购买的意思表示。但在出租人未尽通知义务情形下，法律对承租人行使优先购买权也有一定限制，即承租人应当自知晓房屋出售事实时起合理期限内行使优先购买权，参照法律对出租方应当提前3个月通知承租人售房事宜之规定，承租人行使优先购买权之合理期限亦为3个月。
但承租人主张优先购买也不是万事万灵的。以下几种情况，承租人坚持主张优先购买的，该主张无效。

　　一是共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。当房屋共有人与承租人都对同一房屋行使优先购买权时，那么，法律优先保护共有人的优先购买权，即“物权优先于债权”。这时，承租人不得主张行使优先购买权。

　　二是当出租人向其近亲属出售房屋时，承租人不能行使优先购买权。近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。因为这种基于婚姻、血缘和法律拟制而形成的亲属关系，用金钱难以进行衡量，故承租人不得行使优先购买权。

　　三是第三人善意取得房屋并办理了过户手续时，承租人也不得再主张优先购买权。一般司法实践中，若出租人和善意第三人尚未办理产权过户手续，承租人还是可以主张优先购买权，当然须在同等条件下才可能行使优先购买权。如果第三人善意且办理了过户手续，承租人虽然不能主张优先购买权，但承租人可以要求出租人承担损害赔偿责任。

合同到期后再买卖房屋是不会有任何优先购买权的争议。

你好，与承租人解除合同，等承租人搬出后，就没有优先购买权了。