婚后买房出资及所有权问题 婚后购房，由A签署买卖合同，银行贷款人为A，产权证只登记A；但全部首付款为B婚前积蓄及婚后B家人出资，实际月供还款也由B承担每月给A，A不承担购房出资及还贷费用。二人婚前写好财产协议，约定婚后首付款（两部分构成）及还贷资金全部为A个人财产且不属于共同财产，房屋产权、处置权归A与B无关，卖房时B可享有房屋溢价部分的若干比例。
1、协议写明的A的财产只归属个人、B的溢价所得权利是否有效？
2、实际该房产到底归谁所有，看产权证还是协议？
3、A实际签署登记各种协议及证件，B实际出资但不出现在协议及证件之中，但保存有出资证据。在协议有效的情况下双方分别有什么风险？