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追问：我现在没有签订合同，而且现在也没有实际面积，怎么按实结算，现在问题是预测面积比认购协议的面积多，怎么办？不是预测面积与实际面积结算的问题

回答：认购书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。性质为意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任。
若认购书中分别约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限和房屋装修配置，具备了商品房买卖合同的主要内容，且开发商已经按合同约定收取了部分房价款，则该认购书应被认定为商品房预售合同。因未取得商品房预售合同，故该认购书为无效合同。则你可解除合同，要求开发商返还已付款项。若有证据证明开发商在签订认购书时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，除请求开发商返还已付房款及利息外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。若你不想解除合同，则按面积3%误差的规定处理。
若认购协议内容没有涵盖商品房买卖合同的主要内容，双方也没有收付房款，仅成交了一定数额的定金，则该认购书仅为预约合同，无论签订认购协议时开发商有无预售许可证，认购协议通常都应当是有效的。面积发生变化时，作为买受人，有两种办法：

（一）、拒绝签订正式合同，要求开发商双倍返还已收取的定金。

（二）、接受面积的变化，但不能适用面积3%误差的规定。具体处理办法，可协商确定。
另外，若认购协议中约定了“面积以政府有关部门最终测量核实的数据为准”等相关内容，则开发商不算违约。

追问：接受了面积的变化，但不能适用面积3%误差的规定，要怎么协商？

回答：这种情况现实中很多，法律上没有专门的规定。只要能协商出一个双方都可以接受的结果即可。毕竟，房屋买卖以签订正式的商品房买卖合同为准。

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