房屋买卖双方私下签订的合同有效吗？该怎么写？ 房屋现在是现房，但卖家只是和开发商签订了购房合同，买卖双方都已经一起去找开发要求改合同名字，还找了些关系，开发商说现在很多套买卖房屋都卖，现在都不给改，因为十月份要办理网签，开发商说到时候直接去找他就行，由于没有房本，公证处不给公正，所以私下决定签个买卖合同，由卖家同学做担保人，担保人是我们这里事业编正式工，因为卖家是外地的，所以找担保人，商量先给卖家百分之八十房款，其余百分之二十等网签后给，这样做合理吗？有法律效力吗？还应该在合同里写什么？注意什么？会不会遇到骗子卖家？谢谢解答，，很着急，帮个大忙