二手房交易要等几个月才能签约，定金合同如何写能获得保障。 你好我要购买一套二手房但是对方的房产还没有办理好产权要等到四月分才能办理，要等到6-7月份才能签正式合同害怕等到那个时候房价涨房东违约，因此想要签一个保险一点的定金合同。
现在有几个问题想要咨询下
1.房东的产权还没有下来现在签的定金合同是否有效。
2.是否可把违约的定金赔付倍数提升到3-5倍这样是否有法律效应还是最多只能赔2倍。
3.如果到时候违约是否可以让他赔付，从定金合同定制起至他违约的这段时间他的房子所在地房价升值的百分比乘以我们购房价格的违约金呢。

如果我以上说的无法实现我要如何保证我的合同的有效性，还有如何防止卖家违约呢。谢谢了！