妹妹不是房主的情况下，与你签订房屋租赁合同属于无权处分，无权处分的合同效力待定。如果事后经过房主追认授权，则合同有效。如果事后没有房主追认授权，则合同无效。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下： 我的补充： 2012-12-09 04:10

1，关于本合同效力的问题。
根据你描述的情况，妹妹从没有房主本人的授权委托书，而你支付房租也是打到妹妹卡上，就租赁关系而言，没有任何证据显示你和房主本人有交集。更何况司法实践中是必须有书面的授权委托书的，否则应当认定为合同无效。
至于你提到的，房主好像是和妹妹一起去给你办理过营业执照一事无法作为你合同有效的依据，不能表明对你合同的事后追认。因为首先你没有任何证据证明此事，房主完全可以否认这回事，其次这件事其实你自己都无法确定，法官更无法相信了。
那么这样看来，目前确认你合同有效无据可差，你的合同应当认定为无效。

2，关于是否就装修款索赔的问题。
根据你的描述，你这一主张完全可以获得法律支持。原因主要是基于合同无效，其中装修需授权的约定也无效。
在合同无效的情况下，你可以要求追究妹妹的缔约过失责任，要求返还剩余没有使用的房租，同时要求妹妹赔偿你因此造成的直接经济损失，包括房屋装修款。
至于你合同约定有这样一条，“ 乙方若需要进行房屋装修或改动，需得到甲方的书面同意书才可生效） ”，有约定的从约定，只有合同有效的情况下你才需要遵守这条，现在合同无效，你不需要遵守，所以可以向其妹妹主张退还剩余租金，并赔偿你因此造成的直接经济损失，包括所有装修费用。
那么从这个角度来说，对方主张合同无效事实上是对你有利的，合同无效反而对你不利。

3需要向你特别说明的问题。
需要向你说明的是，无论合同是否有效，在房屋出租的过程中房主都是有权要求收回房屋的，那么合同有效的，房主承担违约责任，合同无效的，承租人只能向实际出租人主张缔约过失责任。
而基于你合同中关于装修授权的约定，你现在要防范的最大问题就是合同有效。如果房主现在给她妹妹写一份书面的授权委托书，那么此合同立即成为有效合同，根本不需要你同意，而你未经出租房书面同意装修房屋属于违约行为，房主可以就此解除合同并追究你违约责任，你的装修款由于是你方过错，所以由你自行承担，这样一来你就非常被动了。
所以就目前看，对方主张合同无效应该是没有咨询过律师，更不懂法，一旦他们明白过来，写个授权委托书，那你就彻底被动了。

4，你现在应该怎么办的问题。
现在对你最有利的就是将合同无效的状态确定下来，但这个在事实上几乎是不可能的，因为房主可以随时给他妹妹写授权书，写了合同就有效，根本不需要你同意，和你们当初什么情况也无关。但我个人认为你现在还可以寄希望与对方的无知，因为至少现在对方坚持合同无效，你可以现在趁热打铁，立马到法院起诉房主妹妹一人，要求确认合同无效，主张其缔约过失责任，要求退还剩余租金和赔偿装修款。只要对方在法庭上认可没有授权出租房屋的事实，由法院判决确认该合同无效，你就可以主张装修款的赔偿了。

5，总结意见。
根据你描述的情况，妹妹未经授权出租房屋属于无权处分，合同无效，约定不必遵守，房东要求收回房屋的你可以向其妹妹主张装修款。一旦授权出具合同有效，那么你就是违约方了，房东不但可以随时收回房屋，主张你违约责任，连你装修款的损失也应当由你自行承担。
建议协商解决，协商不成的及时起诉将无效的状态确定下来，可以委托律师代为诉讼。
诉讼时效为2年，自知道或应当知道侵权行为发生之日起计算。