江晓辉律师 VIP2012-09-04 09:00

农村的宅基地和房屋，土地性质为集体用地，只限于本村或本集体经济组织成员内部转让，对外转让是无效的。因而你买此房不受法律保护，无法过户。

 杨静律师 VIP2012-09-04 10:58

你好，根据相关法律的规定，如果你是农村户口，买卖经过房屋所在地的村委会同意，买卖有效，如果你是城镇户口，即使现在个别地区允许交易，但在法律层面上还没有相应突破，因此，根据现行法律，买卖合同容易被确定为无效。

 陈国平律师 VIP2012-09-07 10:55

农村宅基地禁止买卖。请你注意风险防范。

1、建议委托律师审查购房合同。
2、农村集体土地上的私人住房可以依法转让，却无法取得国有土地使用权证，这就是俗称的“小产权房”。
3、因为农村集体土地使用权同样随着地面上的附着物如房子等同时转让，所以整体性一般不成问题，平时村里的小事情不外乎集体摊派修路建桥、乡邻街坊红白喜事凑份、公益事业捐款出力等，但是一旦出现国家建设、投资、征用、拆迁、补偿等涉及原住民切身利益的重大事项，就可能产生纠纷。

根据你描述的情况，改房屋属于没有产权证和土地证的房屋，在法律上产权是不受保护的，也就是我们通常说的小产权房。购买这样的房屋，你的房屋所有权无法得到确定，房屋产权也不发生转移，你的权益不受法律保护，因此不建议购买。 我的补充： 2012-09-03 21:35

1，关于该房屋是否合法的问题。
房屋产权以登记为准，农村房屋产权的确定通常有两种证件来确定，也就是宅基地使用证和房屋所有权证。一般情况下，农村盖房都需要首先向村委会申请一块宅基地，取得宅基地使用证后后，再申请批准建造房屋，房屋会发放所有权证，也就是产权证。这样的房屋才是产权确定的房屋，才能出售并进行产权转移，所以农村房屋至少要有一个证件，要么有宅基地使用证，要么有房产证，一个证件都没有的，不是合法房屋，也不受法律保护。
不过，根据你描述的情况，对方有本村使用宅基地支付费用的收据，也有报建证，应该是可以补办宅基地使用证的，房屋经过审批后也可以办理房产证，如果证件补办下来，房屋产权就合法了。

2，关于你是否有购买资格的问题。
农村房屋的购买是有严格的法律规定的，和户口有关，只有符合法律规定条件的人才能够购买农村房屋。所以，即便你要购买的房屋是经过审批证件齐全的，你也要符合购买资格，购买才是合法的，否则依然不受法律保护。
你只说你是外地户口，但并没有说明你是城镇户口还是农业户口。
如果你是城镇户口，即便房屋合法，你也是没有购买资格的。我们国家法律规定，非农业户口不允许购买农村房屋，也没有农村宅基地使用权。所以即便你购买了农村房屋，你也是没有办法将房屋过户到自己名下的，更无法确定你对房屋的所有权，不受法律保护。
如果你是农业户口，但不是本村的，那你购买本村的房屋是需要经过本村村民全体同意的，村民不同意的你仍无法购买。如果上述房屋是合法建造的，那么经过本村村民同意你就可以购买了，也可以依法将房屋过户登记在你的名下，这样你的权益就受法律保护了。

3，关于你是否应该购买的问题。
这里首先你要确定一个问题，就是房屋是否有合法证件的问题，如果你必须购买这套房屋，那么你应当催促卖方将房屋所在地的宅基地使用证或者尽快向当地村委会审批补办，或者像当地房管局申请补办房屋所有权证，一般只要有宅基地使用证，即便没有房屋产权证房屋也是合法的，只要是在宅基地使用证上载明的范围内就没问题。这样你首先确保了房屋本身的合法性。
其次，你要考虑你自身是否有购买资格的问题。
如果你是城镇户口，那么我建议你不要购买，即便是你强行购买和对方签订了买卖合同，这样的合同也是无效的。因为城镇居民禁止购买农村房屋已经是有法律明确规定的了，合同无效的情况下，对方是随时可以要求收回房屋的，而你也只能要求对方退还你当初缴纳的房价款，得不偿失。
如果你是外村农业户口，房屋本身证件也没有什么问题，那么你是可以购买的，受法律保护，经过本村村民同意，再办理房屋过户手续即可。

以上几点是根据你描述的情况，对你提出的问题所做简要解答，具体还需要根据案件详情和细节来确定，希望对你有所帮助。

根据目前的法律和政策，购买农村房屋，要求是同一集体经济组织的才可以过户，不一个集体经济组织的，正常情况下是无法过户，因而也不受法律保护。当然，不受法律保护也是指这种产权的转让不被法律承认，转让合同无效，但由合同无效所产生的利益返还还是受法律保护的。也就是说，你购买这种房屋，一但对方抵赖，结果将是返还财产，有些地方是按当时购买价返还的，有些地方的法院会判按即时价返还。当然，事物都有两面性，正是由于农村房屋产权的不完整性，才会这么便宜，要不，我们一样买不起。如果，你现在比较缺钱，但又没房子住，而房子的事情又比较急（比如婚房），出于现实考量，你也可以暂时买个便宜货，当作过渡，风险有，但也不一定就会发生，因为现在小产权房交易是很活跃的。当然，买与不买，自己决定，这里说的，权当参考。

农村的宅基地和房屋，土地性质为集体用地，只限于本村或本集体经济组织成员内部转让，对外转让是无效的。因而你买此房不受法律保护，无法过户。除非你将户口转入该本，否则不能买该村房屋。

宅基地房，不能买。

——（1）首先，你是农业户口还是非农业户口？据你所述，此房屋没有产权证、土地证，在法律上产权是不受保护的。
（2）购买这样的房屋，你的房屋所有权无法得到确定，房屋产权不发生转移，你的权益不受法律保护，因此建议你慎重的考虑。 
（3）同时农村的宅基地和房屋，土地性质为集体用地，只限于本村或本集体经济组织成员内部转让，对外转让是无效的。除非你将户口转入该村，否则不能买该村房屋。 
如有需要，请致电咨询，了解详细的细节后予以准确的分析。

不建议购买，有法律风险。

农村宅基地禁止买卖。请你注意风险防范。

建议你不要买，因为你是外地户口，无法取得产权证，将来对你没有保障的

由于没有产权证，其产权很难受到法律的保护。

城镇居民购买农村房屋，所签买卖合同无效，其他非本集体经济组织人员购买，应经本经济组织全体成员同意，且户口应签入购房地才有效。

你好，根据相关法律的规定，如果你是农村户口，买卖经过房屋所在地的村委会同意，买卖有效，如果你是城镇户口，即使现在个别地区允许交易，但在法律层面上还没有相应突破，因此，根据现行法律，买卖合同容易被确定为无效。

根据法律规定，农村的宅基地和房屋，土地性质为集体用地，只限于本村或本集体经济组织成员内部转让，对外转让是无效的。因而你买此房不受法律保护，无法过户。

您好，不受保护。

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