已经交预付款，签定预约单，无五证，预付款能否返还？如坚持买，如何签临时购买合同？ 我购买一个商企，交的20万元，未显示订金定金字样，写的是首笔预付款，签定预约单，要求一周内交首付款40万元（含定金），签定预约单后发现开发商没有五证，包括预售许可证，预约单约定：预订人于一周交首付款总额交付完毕，使其逾期支付的，出卖人无须另行通知预订人有权将房屋另行出卖第三方，预订人已支付的预付款（20万元）出卖人不予退还。我有两个问题：
1、如果我不买此商企了，预付款20万元能不能全额要回？
2、如果我坚持买，开发商没有预售许可证，在交了首付款后，我签字临时合同时如何签能保证自己的权益，事先约定有没有法律效力，如要求开发商在一定时间五证齐全，并要求开发商协助办理贷款事宜，约定时间内开发商不能将五证拿出，我是否有权要求退还全部首付款？