房产开发商违约，但拒绝履行违约责任。我该怎么保护自己的权益？

我买的房子是预售商品房，房屋买卖协议中写的是“预测绘面积”，且合同中对面积确认及面积差异处理条款中“以房产局核定面积为准”，现房产局核定的面积小于合同中的预销售面积4.96%，已超出3%的约定。但因是“预测绘面积”且“以房产局核定面积为准”，虽超出合同下约定的处理原则小于3%的规定，还能要求开发商对绝对值超出3%部分的房价由出卖人双倍返还吗？我买的房子房屋买卖协议中明确2008年7月31日前“综合验收合格”交付买受人使用。但我的房子至今还没有通知交房，予以延期的条款内写着“市政配套设施接通或造成的延期”。现在该小区配套设施及环境都达不到标准，连楼前最起码的路面硬化都没有做。这样的房子我能接收吗？“市政配套设施接通或造成的延期”的范围太广泛了，现在房子都延迟快7个月了我该如何维护自己的权益呢？我买房的这个小区，后面的几栋楼已经交房了。但开发商不履行合同约定的违约责任，拒绝支付万分之二的违约金。找了一群像地痞一样的人负责给开发商交房，想接房子必须签订一份认可协议，大致内容就是认可开发商延期交房的行为，违约金只支付30%，还是打的欠条。如果不签就不给交房。我现在急着想住这房子，但开发商太缺德，真受了这份气又觉得太窝囊。我上网大概查了一下，如果我签署了该认可协议，我就是认可了开发商的行为。就不受法律保护了。但我急等用房，又遇到这样无良的开发商，我该如何要到违约金，怎样维护自己的权益呢？请法律专家帮忙出出主意。我该怎样取证维护自己的权益？如果我拒绝签署那份“认可协议”，我怎样能在最短的时间内维护自己利益，住进房子，拿到违约金呢？同时附上合同内容：　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：　　第一条项目建设依据　　出卖人以出让方式取得位于XXX、编号为XXX的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】为XXX。　　该地块土地面积为xxx，规划用途为商业、住宅，土地使用年限自2006年3月30日至2076年3月29日。　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】XXX。建设工程规划许可证号为XXX，施工许可证号为XXX。　　第二条商品房销售依据　　买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为XX市房产局，商品房预售许可证号为XXX。　　第三条买受人所购商品房的基本情况　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：　　第7【幢】2【单元】262号房。　　该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为2.8米，建筑层数地上6层，地下/层。　　该商品房阳台是【封闭式】。　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。　　预测绘面积：76.67平方米。　　第四条计价方式与价款　　出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：　　1．按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿币）每平方米＿＿元，总金额（＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。预销售总金额：XXXXX元。　　第五条面积确认及面积差异处理　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。　　当事人选择按套计价的，不适用本条约定。　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。　　商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：　　1．双方自行约定：　　（1）XX市房产局核定面积为准。　　2．双方同意按以下原则处理：　　（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；　　（2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿利率付给利息。　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　　因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。　　第六条付款方式及期限　　买受人按下列第1种方式按期付款：　　1．一次性付款。　　第七条买受人逾期付款的违约责任　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：　　1．按逾期时间，分别处理（不作累加）　　（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；　　（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。　　第八条交付期限　　出卖人应当在2008年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：　　1．该商品房经验收合格。　　2．该商品房经综合验收合格。　　3．该商品房经分期综合验收合格。　　4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。　　5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：　　1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；　　2．因天气极端恶劣原因或施工中遇到不能及时解决的异常困难； 3．因执行政府的法令政策、通告等造成的延期； 4．市政配套设施街头或造成的延期。　　第九条出卖人逾期交房的违约责任　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：　　1．按逾期时间，分别处理（不作累加）　　（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；　　（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。　　第十条规划、设计变更的约定　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：　　（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；　　（2）小区园林绿化不包括。　　买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。　　买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行规定的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。　　　　第十一条交接　　商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：房屋一经交接与风险随之转给买受人，买受人未按约定时间办理交接，自该合同约定交房时间之日起每逾期一日需向出卖人支付总房款的千分之一。　　第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。　　　　第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任　　出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：　　1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。　　2．公共部位装饰、设施、装备以实际交付为准。　　第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺　　出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：　　1．交屋时水、电正常运行；　　2．交屋时有线电视、宽带、电话接入户；　　3．供暖于2008年冬季运行；　　4．煤气达到煤气公司规定的入住率后挂表通气。　　如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：　　1．由开发商继续办理。　　第十五条关于产权登记的约定　　出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：　　1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。　　2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿％向买受人支付违约金。　　3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。　　第十六条保修责任　　买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。　　买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。　　在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。　　第十七条双方可以就下列事项约定：　　1．该商品房所在楼宇的屋面使用权及收益权归全体买受人所有；　　2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权收益权归全体买受人所有；　　3．该商品房所在楼宇的命名权及更改权由出卖人保留；　　4．该商品房所在小区的命名权及更改权由出卖人保留；　　5．所购房屋的门牌编号以地名办置终批复为准。　　第十八条买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。买受人不得擅自改变所购房屋公共部位、设施屋内墙体结构，否则后果自负。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决： 1．提交＿＿仲裁委员会仲裁。　　2．依法向人民法院起诉。　　第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。　　第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。　　第二十二条本合同连同附件共19页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：　　出卖人1份，买受人2份，房产局备案份，＿＿份。　　第二十三条本合同自双方签订之日起生效。　　　　第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向XX市房产局申请登记备案。　　出卖人（签章）：买受人（签章）：附件一：房屋平面图（略）附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明住宅：楼梯间、管道井、外墙间（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。商铺：同上。车库：外墙间（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。仓房：同上。附件三：装饰、设备标准　　1．外墙：瓷砖、乳胶漆　　2．内墙：清水墙　　3．顶棚：水泥平面顶棚　　4．地面：毛地面　　5．门窗：入户门为防盗门、窗为双色共挤塑塑钢平开窗　　6．厨房：清水墙、预置水、气管道　　7．卫生间：清水墙、防水、预置上、下水管　　8．阳台：无　　9．电梯：无　　10．其他：　　附件四：合同补充协议 1、物业费标准以物价局核定价格计取，收取时间暂定二年。 2、入住时交纳煤气管道费（由煤气公司计取）

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提问人：小叶子牛牛
提问时间：2009-02-25