原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1.被告为原告办理北京市朝阳区商品房的权属证书；2.被告支付原告初始登记违约金116005元；3.被告赔偿原告2006年4月1日至2019年6月30日的实际损失16434768.8元；4.被告支付原告延迟办理产权转移、过户登记违约金990000元。
事实和理由：原告与被告2003年7月10日签订《商品房买卖合同》、2004年8月10日签订《商品房买卖合同补充协议》。约定：原告购买被告开发的北京市朝阳区房屋，用途为商业，按建筑面积计算价格，单价17784元，建筑面积326.15平方米，总价5800252元。被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，被告承诺原告入住之日六个月内取得该商品房权属证书。合同签订后，原告依约支付了房款。2005年9月原告从被告处将商品房接收，履行了合同的相关义务。被告未在合同约定期限2006年3月31日前为原告办理商品房权属初始登记，原告多次催问，2006年10月，被告称因合同面积与实测面积不符，需按实测面积更换购房款发票才可办理权属登记。
2006年10月16日，被告将商品房面积更改为325.77平方米，总价5793494元，原告在被告处更换了购房款发票。更换购房款发票后，原告数次催促被告办理权属登记，被告改称原告所购商品房有银行贷款，权属登记证己交给贷款银行抵押还清银行贷款才能解押取回。原告2014年10月还清银行贷款，在同年11月原告向“中信银行”（被告指定的贷款银行）索回被告抵押在银行属于原告的购房材料中，只有合同原件，没有权属登记证。质询银行得知，被告从未将原告的权属登记证抵押给贷款银行，此时原告已经无法联系到被告。
2016年原告在本院遇到被告聘用的律师，得到被告相关人员的联系方式，随即原告联系被告商讨办理产权转移、过户登记事宜，被告拖延至今。由于被告违约不履行合同义务，导致原告购买的商品房无法取得产权属登记证长达159个月有余（4863日），造成原告所购商品房不能正常使用，更无法从事商业经营，给原告带来巨大精神压力和巨额经济损失。
《民法典》规定：“依法成立的合同自成立时生效。”，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，“当事人一方不履行合同义务或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”为了保护自身的合法权益，原告特提起本诉。

被告辩称
被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。
一、关于原告第一项诉讼请求（办理房屋权属证书）：被告已经全面履行了本案《商品房买卖合同》及其补充协议中关于房屋过户登记的义务，原告已经申请自行办理产权，但至今未缴纳税费、商品住宅维修基金，原告该项诉讼请求缺乏事实、合同依据。
二、本案商品房买卖合同针对产权登记有关的违约金只有一项约定，原告属于重复主张，且金额明显过高，超出了原告的实际损失，如果法院最终支持原告的违约金请求，恳请法院综合予以酌减。

本院查明
2003年7月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号022742的《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的商品房，房屋坐落于北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）。
该商品房的用途为商业，商品房合同约定建筑面积为326.15平方米，商品房按建筑面积计算价格，单价17784元，总价5800252元，买受人以按揭贷款方式支付购房款，2003年7月10日之前缴纳购房款580025元，2003年8月30日之前缴纳购房款580025元，2004年6月25日前缴纳购房款1160202元，余款由买受人申请银行按揭贷款。第八条交付期限约定出卖人应当在2005年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。
2004年8月11日，原告与被告签订《之补充协议》。
2004年10月28日，原告（借款人，甲方）、被告（保证人，丙方）与中信银行（贷款人，乙方）签订《中信实业银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定：借款金额348万元，甲方同意将涉案房屋抵押给乙方作为担保，在甲方取得该房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证，丙方有义务积极办理房屋所有权证。
2004年7月2日，被告获得了涉案房屋所在办公楼的大房屋所有权证书。2006年10月16日，原告签名确认接收涉案房屋。2017年6月29日，原告在《据实结算单》上签名，该据实结算单显示：涉案房屋实测面积325.77平方米，退款6758元。2017年6月29日，原告在《自行办理产权申请书》上签名，申请书内容为：本人购买了被告开发的涉案房屋，申请自行办理产权，今从被告领取了涉案房屋的产权文件：业主办理产权流程、据实结算单、北京市不动产登记申请审批表、公维缴款单。被告提供的《房屋土地测绘成果报告书》显示涉案房屋最终建筑面积变更为325.57平方米。被告出具的购房款发票金额为5793494元。

裁判结果
一、被告北京H公司于本判决生效后十五日内将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，以书面方式告知原告张某刚可以自行申请房屋过户登记，原告张某刚需要予以配合；
二、被告北京H公司于本判决生效后七日内支付原告张某刚违约金十一万五千八百六十九元八角八分；
三、驳回原告张某刚的其他诉讼请求。

点评
依法成立的合同，自成立时生效，订立合同的双方当事人应当依照合同约定，享有权利，履行义务。2017年6月29日，原告与被告结算时，涉案房屋实测面积仍然有误，属于因出卖人的原因导致买受人在该商品房入住之日后6个月内未取得该商品房权属证书的违约情形，因此，应该按照合同约定承担违约责任，即出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。
基于公平等考虑，以被告给原告出具的购房款发票金额为准，不再考虑可能将来发生的房款变更问题。现有证据不足以证明原告遭受的损失超过了违约金的约定，且一方违约后另一方有义务采取措施减少损失，且合同履行应该遵守诚实信用原则，相互配合，因测绘面积的变更即主张高额赔偿亦有违公平，故原告另行要求损失和另行支付99万元违约金不予支持。被告要求酌减违约金，法院认为被告在合同履行过程中有违诚信原则，导致原告无法在合理期间内获得房屋所有权证书，故要求酌减，不予支持，其诉讼时效抗辩不能成立。
关于原告要求被告为其办理涉案房屋的权属证书，因为其已经要求自行办理，被告又不同意再行接受委托，故原告自行办理过户手续，但是出卖人应当完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且采取合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。