多年前签的宅基地买卖合同有效吗？
律师解答：实践中只要过户了，就有效。如果没有过户，法院一般会判决无效。如下面这个案件，双方是1995年签订的合建协议，且买家以后拿到了集体土地使用权证，故法院判决合同有效。本案中如果买家没有取得集体土地使用权证，很大几率法院仍然会判决合建协议无效。
判决书节选：
本案的争议焦点问题为谭买家与张卖家签订并经见证的《协议书》是否无效。法院认为，1987年1月1日起施行的《土地管理法》及次年修订并于1999年1月1日起施行的《土地管理法》第四十一条均规定:“城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”,直至1998年再次修订并于1999年1月1日起施行的《土地管理法》才取消该条规定。1999年5月6日发布的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》才明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案《协议书》签订于1995年,根据当时生效的土地管理法,城镇非农业户口居民经过县级人民政府批准并支付一定补偿费用后,是准许取得集体土地使用权的。本案谭买家已取得花府集建字[96]第01××12号《集体土地建设用地使用证》并经广州市规划和自然资源局花都区分局核实属实,可见谭买家取得该集体土地使用权已经取得政府批准,并不违反当时生效实施的土地管理法。张卖家主张涉案《协议书》无效,缺乏依据,本院不予支持。
