房屋买卖中卖方故意违约，应向买方赔偿房价损失
【基本案情】2018年3月5日，原告鲁某与被告孙某、李某某在房产中介的介绍下相识，并在中介服务部签订了《房屋买卖协议》，约定孙某、李某某将其名下位于如皋市如城街道某小区的房产出售给鲁某，约定单价为8750元/平米，房屋总价96万元，于合同签订当日交付定金5万元，于2018年6月30日前支付25万元，于2018年8月30日前支付66万元，并在房款付清后十日内至房产部门办理过户手续，过户费用由鲁某承担。2018年5月，案涉房产所在小区房价受市场政策等影响而大涨，到6月份，该小区房价均价已经超过11000元/平米，孙某遂向鲁某表示不再履行双方签订的《房屋买卖协议》，同意退还定金5万元并补偿2万元，鲁某表示不同意。后双方就合同履行协商未果，鲁某遂诉至如皋市人民法院，要求被告孙某、李某某双倍返还定金10万元，赔偿房价差额20万元。 【意见分歧】本案中，原告鲁某与被告孙某、李某某签订《房屋买卖协议》，系双方真实意思的表示，合同不违反法律禁止性强制性规定，应合法有效，双方均应当按约履行。孙某看到出售的房产价格大涨遂生毁约之心，其明显存在违约行为，故根据法律规定，原告鲁某要求被告孙某、李某某双倍返还定金10万元的诉讼请求，应当予以支持。但对于原告主张的房屋涨价损失，有不同处理意见。第一种意见认为双方已经约定了定金，因被告违约，可以适用定金罚则予以弥补损失。第二种意见则认为，虽然双方约定了定金，但即便适用定金罚则也未能较好补偿原告的损失，如此则从某种程度上纵容了违约方的行为，不利于社会导向。 【裁判结果】如皋市人民法院经审理认为，被告孙某、李某某与原告签订案涉《房屋买卖协议》，且原告已经按约履行给付定金等义务，被告见房价上涨即明确表示不履行协议，其违约行为十分明显，严重缺乏契约精神。对于原告主张的双倍返还定金，符合法律规定，法院予以支持。对于原告主张的房价上涨损失，亦符合客观实际，能有效弥补履约方即原告的损失，故酌定被告赔偿原告房价上涨损失16万元。 【案件评析】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的总额不应高于因违约造成的损失。在二手房屋司法实践中，往往是卖方违约，主要原因就是认为自己出售价格过低，要求变更合同，甚至直接要求解除合同，如何处理此类案件，彰显合同的诚信原则，关键在于如何平衡合同双方的利益，不让违约者获利，不让守约者受损。因此，在考虑对守约者损失的补偿之时，应当将房价上涨的部分考虑进来，如此方能有效弥补原告的损失，对于诚实信用、尊重契约等社会风气的弘扬也有益处。
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