第一，完善建筑物区分所有权，助力公民安家立业。
       民法典物权编格外注重保障业主建筑物区分所有权的实现，以激发社区自治的活力、切实维护居民权利。民法典要解决公共维修资金启动难、使用难、监督难一直是困扰业主的老大难问题，打破维修资金“沉睡”状态。民法典以维护业主权益为遵循，从维修资金的启用到维修对象都做出了全新的规定。首先，针对维修资金的启用，在业主共同决定的事项上，民法典第二百七十八条将物权法第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为两项，将筹集和使用分离，并降低了使用维修资金的决议门槛，打破了维修资金的“沉睡”状态。其次，第二百八十一条在物权法第七十九条的基础上，进一步规定屋顶、外墙、无障碍设施等也能够利用维修资金进行维修、更新和改造，以示维修资金可用之处的广泛性。再者，第二百八十一条明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。较物权法增加了“定期”二字，对物业服务企业等主体施加明确的义务，防止维修资金的滥用，保障业主的知情权与监督权。 
       其次，降低决议通过门槛，鼓励业主参与自治。业主团体开会难、表决难等问题严重制约着社区自治的开展。在业主共同决定事项的表决规则上，物权法第七十六条对于业主决议的通过条件过于严苛，要求业主人数与专有部分面积的“双三分之二”。虽然物权法的立法目的是为了兼顾保护普通业主（人数多数）和大业主（面积多数）的利益，但由此也导致团体决议通过的门槛过高，实践中业主团体的决议难以满足双三分之二的条件。因此，民法典降低了决议通过的门槛，对表决规则作出了两个重要修改。首先，根据共同决定事项对业主的利害关系与重要程度，将决议区分为特别决议与普通决议，并灵活设置不同的表决规则，特别决议需“双四分之三”，普通决议仅需“双过半”；其次，计算表决比例时将参与表决的业主人数和专有部分面积作为计算基数，而不再以全体业主人数和全部专有面积作为计算基准。如此一来，业主团体开会难、议事难、表决难的问题将得以有效解决。 
       再次，细化“住改商”规则，使之切实可行。生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。在实践中常出现部分业主将其住宅改变为经营性用房，即“住改商”，影响了相关业主的生活安宁。物权法第七十七条曾规定，“业主将住宅改变为经营性用房，应当经由利害关系的业主同意”。但是利害关系业主的同意究竟是全部同意还是多数同意，存在争议。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条曾对此进行明确。民法典将司法解释的规定法律化，明确指出，“住改商”应经有利害关系的业主一致同意，保障了业主的生活安宁。有利害关系的业主的范围会由于改变住宅为经营性用房的用途不同而有所不同，需具体情况具体分析。 
       最后，共有部分利用规则细化，减少纠纷。在审判实践中，建筑物区分所有权纠纷往往是围绕共有部分展开的，业主共有权时常受到侵害。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二款曾规定，物业服务企业等擅自进行经营性活动，权利人可以要求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。民法典对上述司法解释的规定作出有益吸收并完善，在第二百八十二条中明确指出，“利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”，符合业主共有权的本质，维护了业主的共同利益。 
       第二、扩大用益物权体系，助力增进全民幸福。 
       落实承包地“三权分置”，推进农业农村现代化。三农问题关系国计民生，2018年修订的农村土地承包法正式在法律层面上确定农村土地承包地“三权分置”，土地承包经营权只有本集体经济组织的承包农户才能取得和保有，是实现承包农户不因流转而失去保障的基本政策目标的工具；而土地经营权是市场化的财产权，其权利主体没有身份限制，是发展多种形式的适度规模经营、保障经营主体的稳定经营预期的法权载体。
　　民法典在第三百三十九条明确了土地承包经营权人向他人流转土地经营权的方式，这使得土地承包经营权人可以在继续保有土地承包经营权的基础上，使土地经营权进入市场。第三百四十条明确，土地经营权人可自主开展农业生产经营并取得收益，为农业的规模化、集约化经营提供制度保障。第三百四十一条明确，流转期限为五年以上的土地经营权可以向登记机构申请登记，以登记保障土地经营权以及基于土地经营权而生的交易安全。此外，民法典物权编担保物权分编删除了关于耕地不得抵押的规定，以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要。 
       其次、新增居住权，实现 “居者有其屋”，民法典在用益物权中新增居住权，规定居住权可以依照合同、遗嘱设立；以无偿为原则；居住权不得转让、继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足“居者有其屋”“的朴素追求；同时居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨。 
       居住权这一新增的用益物权将会带来各方面的变化。例如，在涉及房屋交易中，居住权将成为交易当事人间需予以重点关注的对象，房屋之上存在的居住权将对当事人间的交易目的、交易过程以及权利义务产生重要影响；在产业发展上，居住权或带动以房养老模式的发展，为其提供制度保障；同时居住权的灵活性也能为廉租房、公租房等既有住房模式提供法治支持。 
       第三、革新担保物权理念，增进市场活力。 
       民法典在着重完善了担保交易的相关规则的同时，为市场注入了新的担保观念。 
       首先，非典型担保有法可依，回应金融担保发展。在担保法和物权法中，意定的物权担保方式只有抵押与质押，但一直以来实践中不乏“非典型担保”的广泛应用，如融资租赁、所有权保留、保理、以物抵债、让与担保、回购等等。近年来，就非典型担保的合同效力，司法裁判逐渐形成共识，即不违反法律、行政法规强制性规定的非典型担保合同有效。民法典第三百八十八条规定，“其他具有担保功能的合同”亦属于担保合同，扩大了担保合同的范畴，担保合同不再仅限于抵质押合同，从而为非典型担保合同“正名，为非典型担保的裁判提供了法律依据。 
       如果说民法典第三百八十八条是在形式上将非典型担保纳入担保体系，那么第四百一十四条第二款则在实质上对非典型担保进行了保障性补充规定。第四百一十四条第二款抵押权竞存的优先顺位规则中明确，“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照前款规定”。结合民法典合同编中，所有权保留、融资租赁均采登记对抗主义，这就意味着所有权保留中出卖人所有权、融资租赁出租人所有权等可以登记，并具有担保功能的权利，也可以适用担保物权的优先顺位规则。这无疑是在担保观念上的重要突破与进步。由此，无论是在债权效力还是物权效力方面，非典型担保均有法可依，必将极大地促进金融担保创新、繁荣金融市场。在审判实践中，裁判者也不能仅仅依据合同编的规则，还需适用担保物权编的规则。 
       其次，缓和流（押）质条款无效规则，维护交易稳定性。物权法明确规定，流（押）质条款的禁止。这样的规定是为了保护弱势的债务人，防止债权人在债务人急迫窘况的境地中利用流（押）质条款谋取不正当利益。但是，无论是在以物抵债、回购条款还是让与担保中，流（押）质条款都普遍存在；而且作为担保物权实行方法的约定，流（押）质条款本属当事人意思自治的体现，法律不应过多干涉。此次民法典在流（押）质条款上更新了担保理念，于第四百零一条规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能就抵押财产优先受偿”。此规定改变了物权法对流（押）质条款的绝对禁止，明确了流（押）质条款存在时当事人间对抵押财产的清算义务，平衡债务人与抵（质）押权人之间的利益，同时体现司法自治。　　 
       再次，明确担保物权优先顺位规则。实践中，担保物上往往存在多个债权人的担保物权，引发在执行、破产程序中各担保物权人之间关于优先顺位的争议。民法典完善了担保物权竞存规则，于第四百一十四条规定了抵押权人间的竞存顺位规则；第四百一十五条规定了抵押权与质权的竞存规则；第四百一十六条引入了“价金担保权”这一超级优先权。上述优先顺位规则的明确，在维护先顺位担保权人利益的同时，也保障后顺位担保权人的交易安全。 
       第四百一十六条价金担保权，针对的是交易实践中普遍存在的借款人借款购买货物，同时将该货物抵押给贷款人作为价款担保的情形。价金担保权也是民法典的全新制度，赋予贷款人价金担保权，可以保护贷款人的权利，促进融资。因此，价金担保权的正当理由在于打破了在先担保物权人尤其是浮动抵押权人对于担保财产的“垄断地位”，拓宽了债务人的再融资渠道，均有益于各方当事人。　　 
       最后，抵押物转让规则适用范围扩大。正常经营买受人规则在物权法中原本只适用于动产担保中的浮动抵押。但是，此范围显然过窄，如果买受人在每次进行动产交易之前都查看是否存在登记，将承担过大的交易成本和负担。民法典第四百零四条规定了动产担保中的正常经营买受人规则，即“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。　　 
       同时，民法典删除分散的登记机构规定，为统一动产担保公示留下空间。公示制度是担保物权的基础制度之一，公示制度的完善能够为担保物权的设立和实现“保驾护航”。但我国目前的动产担保公示制度是多元化动产担保登记体系，缺少一个统一的动产融资担保公示制度，不利于交易的便捷与效率。民法典删除了有关动产抵押和权利质押中各种具体登记机构的内容，已经为建立统一的动产融资担保公示制度留下了制度空间。可以预见，动产担保交易将借助统一的公示制度蓬勃发展。 
       除了上述制度之外，民法典物权编在诸多方面的修改也均体现了物尽其用、注重产权保护的宗旨。如第二百一十九条明确，利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料，以保护不动产产权人的合法权益；第二百六十四条增加了“集体成员有权查阅、复制相关资料”，保障集体经济组织成员的社员权；第二百二十六条、二百二十七条将物权法第二十五、二十六条中的“依法占有”中的“依法”删除，使得简易交付与指示交付实现交易便捷性的功能得以充分发挥，在实践中得以更多地运用；第三百二十二条新增了因添附产生的物的归属规则，有利于鼓励发挥主观能动性而创造经济价值。