房屋卖“外村人”之后遇征收拆迁，补偿款该归谁？
房屋卖“外村人”之后遇征收拆迁，补偿款该归谁？
北京市盛廷律师事务所
10-23 07:17优质创作者
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前言
早些年，在农村，宅基地的私下买卖情况非常普遍。有些已落户城市的原村民将原有宅基地转让给本村村民，甚至还有些将宅基地转让给非本村村民。
这些年，随着宅基地价值的显现，特别是在宅基地被征收拆迁的情况下，原村民会后悔不已，要求取得征地补偿款，买卖双方就此产生纠纷。
那么，补偿款究竟该给谁呢？
我们先来看一个案例
2008年，金某的父亲将自己位于某村的三间房屋出售给张某，并将这三间房屋的集体土地建设使用证和契证交付给了张某，双方完成交易后，张某就占有使用了这三间房屋。
近期，这三间房屋被划入依法征收范围，金某以张某并非房屋所在村集体成员、无权购买该房屋，且房屋为自己名下财产，金某父亲无权处分为由，将房屋购买者张某告上法庭，要求确认张某与金某父亲转让金某所有的三间房屋行为无效。
法院审理认为：
本案中金某父亲将房屋转让给非本集体经济组织成员的张某，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该房屋买卖合同无效。
最终，人民法院判决被告张某与原告父亲金某三间房屋转让行为无效。
卖给“外村人”是否有效？
能不能拿到补偿款，首先要确定的就是宅基地买卖的合同是否有效。
如果宅基地卖给“外村人”买卖合同就一定无效吗？
未必。
根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革33个试点县区（试点区县的名单详见文末，基本是一个省一个区县试点），可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
即在该试点区域内非本集体经济组织以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同有效；
但在非试点地区，非本集体经济组织以外的人购买该区域内宅基地上的房屋，买卖合同无效。
补偿款归谁？
一般在确定买卖合同是否有效后，就可以确定补偿款的归属。
如果买卖合同有效，那么补偿款归宅基地的购买者。
如果买卖合同被认定为无效，是否买受人就不能得到任何补偿呢？
上述案件中，人民法院对此进行了较为明确的阐释：
金某父亲明知张某为非本集体经济组织成员仍将宅基地及地上房屋向其转让，张某明知是农村宅基地上房屋却愿意购买，双方均存在过错。
金某作为房屋所有权人，在其父亲将其房屋出售给被告12年中，一直未提出异议，现房屋被列入政府征收范围，在拆迁产生巨大利益时，才以所有权及买卖违反法律规定为由主张买卖合同无效，属于恶意违反诚实信用原则的行为，也存在过错。
如果仅依据合同法确认合同无效后简单机械地处理，就会让失信人堂而皇之地获得巨大的利益，这不仅与民法的诚实信用原则相违背，更与传统道德、善良风俗格格不入，对房屋购买者张某更是有失公正。因此，在合理的限度内弥补受让人的损失，让失信人受到相应的惩戒，才能有效地平衡双方的利益，维护社会公平正义。
本案中，张某的购房行为虽因违反法律的强制性规定会被认定为无效，但应综合考量纠纷产生的是与非、善与恶，以及双方当事人的过错程度，妥善适用法律的诚实信用原则和公平公正原则处理。因本案诉争房屋现已列入政府征收范围，但未签订拆迁补偿协议，故对于确认购房无效后产生的法律后果暂不作出处理，待诉争房屋被拆迁征收确认补偿后，双方可另行起诉。
因此，如果认定合同无效，在决定退房退款时，首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
附：三十三个试点县（市、区）名单
北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。
撰稿：岳纲举/审稿：吴涯/编辑：马睿一
