一、房屋出卖人违约的类型
       商品房出卖人违约，是指出卖人不能依买卖合同约定向买受人履行其交付标的物的义务，其中包括不能交付商品房以及逾期交付商品房两种情况。实践中经常出现的出卖人违约类型包括以下几个方面： 
       1、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。 
       2、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3%部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3%的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。 
       3、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。 
       4、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 
       5、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。 
       6、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。 
       二 、购房合同纠纷怎么解决 
       购房合同中，往往有一条解决纠纷方式的条款，就是当出现合同纠纷时，是选择仲裁方式解决还是诉讼方式解决，大多数的人并不知道这两者的区别是什么，要么就随便选一个，或者是听售楼人士的介绍进行选择。 
       两者之间共同之处很多，当然区别也很大。我是律师而不是法学家，深知当事人的心理与要求：真出现纠纷时，没有人会去考虑诉讼方式与仲裁方式的基本原则有什么不同、指导思想有什么区别等等，当事人最关心的是自己的利益如何能够得到切实的保护，哪种方式最公平公开、最方便快捷、最经济、最便于执行，就是他们的选择。 
       1、从执行力度方面分析。 
       很多人打官司，就怕得到一张法律白条，如果无法执行，官司还不如不打。那么，仲裁的裁决结果如何得以切实执行呢。 
       根据我国《仲裁法》、《民事诉讼法》的相关规定，生效的仲裁裁决与生效的民事判决法律效力是等同的。当事人应当履行仲裁裁决，一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决，受申请的人民法院应当执行。所以，没有必要担心仲裁裁决的可执行性。 
       就涉外的仲裁裁决而言，按照我国现在参加的国际条约有关规定，凡承认和执行我国法院判决的国家和地区的法院，同时一般也承认和执行我国仲裁机构作出的裁决。 
       2、从公开性分析。 
       目前，法院公开审理案件的程度也是越来越高，但是，毕竟当事人不能选择法官。在这一点上，仲裁就有其非常显著的优势。 
       依据我国《仲裁法》的规定，如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷，则可以由当事人双方来共同选定该仲裁员；如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷，可以各自选定一名，第三名也就是首席仲裁员，可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。当事人自己选择仲裁员，可以保障当事人选择自己信任的有专业知识、公道正派的人士来裁决纠纷，减少了当事人对裁决公平、公正性的疑虑，也有利于裁决结果被当事人接受及得到执行。此外，仲裁过程是不公开的，这与法院公开审判是不同的，这样当事人的隐私、商业秘密等可以得到保护。 
       3、从便捷性方面分析。 
       依据我国法律的有关规定，普通程序的案件，法院一审的审限是6个月，如果一方当事人不服提出上诉的话，则二审的审限为3个月，这就是说，从理论上说，一个案件如果在法院审理，则形成生效判决的时间可能会需要9个月，对一般人而言，这确实长了一些。 
       如果是选择仲裁方式的话，情况就不一样。《仲裁法》中并没有明确规定仲裁的时间限制，但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本都作出明确规定。例如，北京仲裁委员会就规定，仲裁庭应当在组成后4个月（不包括对专门性问题作出鉴定的期间）内，作出仲裁裁决。这样看来，仲裁所花费的时间比诉讼少一些。 
       最关键之处在于，仲裁一裁终局，也就是说，仲裁裁决一旦作出，即日就具有法律效力，除了法律规定的几种可申请撤销情形外，当事人不能对仲裁裁决提出任何形式的上诉、异议、复议等不服表示，只能遵守、履行。这样，就不会出现类似法院二审的过程，在时间上可能非常快捷。 
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