随着社会经济的发展，私家车越来越普及，小区停车问题成为业主普遍关心的问题。不少物业公司以接受房地产开发企业的委托或加强停车管理为由，对小区规划的地面停车位进行出租，有的在业主共有的道路或者其他场地开辟临时车位收费，甚至有的还以人车分流、安全管理为由将地面停车位予以封闭或仅供非机动车停放，真实目的在于“协助”房地产开发企业销售地下停车位。而对于物业公司是否有权对小区地面停车位进行收费、应当如何收费、收益如何分配，很多业主并不清楚，有业主认为物业公司进行了管理可以收费；有业主认为地面停车位属于小区公共设施不应收费；有业主虽认为收费不合理，但往往因金额不大未予深究。因此，物业公司收取地面停车费所引发的纠纷，诉至法院的不多。本案的特殊性在于，物业公司以发放停车券的形式进行停车位管理，回收到两千多张后要求业主进行结算，金额较大，业主提出异议不予缴纳后，物业公司诉至法院。要厘清本案中物业公司对小区地面停车位收费是否有据，主要涉及以下三个问题：第一，商品房小区的地面停车位的归属；第二，物业公司收取停车费的合法权利来源；第三，小区停车费收益应当如何分配。
一、商品房小区的地面停车位归属
地面停车位是经规划行政部门批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于地面停车位的权利归属，法律、行政法规并未直接规定，实践中存在不同认识。本案中，物业公司援引《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，据此认为，案涉停车位属于规划停车位，应由房地产开发企业与购房人通过出售、附赠或者出租等方式约定，隐含的前提就是不论是地面还是地下停车位，只要属于“规划”停车位，就应归属房地产开发企业所有，否则房地产开发企业无法进行相应处分；小区业主则认为，该规定中的“当事人”并非特指房地产开发企业与购房人，也可指全体业主与单个业主或全体业主与物业公司，对于小区业主共有的地面停车位，应由业主委员会和业主约定使用或由业主委员会委托物业公司出租。既然《物权法》第七十四条第三款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，案涉地面停车位占用的就是小区的公共场地，不论是“规划”停车位还是“临时”停车位，都应属于小区全体业主共有。
双方的争议焦点在于我国《物权法》第七十四条如何理解与适用。由于《物权法》第七十四条的前两款中都提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解前两款针对的是规划车位，而第三款针对的是非规划车位。事实上，小区地面停车位无论是否经过规划许可，只要设置于业主共有的道路或其他场地，根据《物权法》第七十四条第三款规定，其权属就应当归属全体业主共有。理由如下：首先，从专有和共有的概念来看，我国《物权法》第七十条规定，业主对专有部分可享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款进一步规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，地面停车位设置于小区共有地面，属于小区的公共设施配套，无法办理权属登记成为特定业主所有权的客体，不属于专有部分，房地产开发企业不当然享有所有权。其次，从土地使用权的角度分析，商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售和所有权的转移，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，由于小区的共有部分土地使用权归属小区业主共有，而地面停车位直接设置在土地表面，并无地上建筑物，地面停车位的所谓产权，实际上就是小区的土地使用权。根据《物权法》第七十四条第三款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，地面停车位应当归属小区业主共有。第三，“规划”与否并非判定地面停车位归属的实体法依据，房地产开发企业根据规划行政部门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并不因“规划”属性本身取得地面停车位的权利。否则据此类推，将得出小区喷泉、电梯、绿植等公共配套设施都归属房地产开发企业所有的悖论。本案中，案涉小区地面停车位上并无地上建筑物，实际上就是小区的土地使用权，天宝公司既不能举证证明其可以办理专有产权登记，也不能证明房地产开发企业与业主存在特别约定，终审认定案涉地面停车位属于占用业主共有场地用于停放汽车的车位、归属业主共有并无不当。
最高人民法院在（2017）最高法民申2817号民事裁定书中也采纳上述观点，认为小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。 文章摘自网络，如有侵权请联系下删除