借名买房合同无效,实际购房人可以要求那些赔偿呢?
一、基本案情
被告辩称
被告马A辩称，本案是原告与马B的借款纠纷，与马A无任何关系，马A从未与原告签订过房屋买卖合同，双方买卖合同关系不成立;原告也从未向马A支付过购房款，原告所依据的房屋买卖合同从未履行过。综上，请求法院向原告释明为借款纠纷。
被告马B辩称，本案所涉的房屋买卖合同是不真实的。签订房屋买卖合同的原因是原告借款给被告，原告为了给借款做担保要求被告向原告出具房屋买卖的收条，原、被告双方没有真实买卖房屋的意思。房屋是马A的，我没有处分权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提供的证据有：1、2012年9月6日房屋买卖合同，证明双方之间存在对涉案标的的买卖。2、2012年9月6日被告一出具的收条，证明被告全额收到涉案房屋的购房款。3、被告一与开发商签订房屋买卖合同，证明原、被告一之间买卖合同上的签字与被告和开发商买卖合同的签字系同一人签字。4、商品房买卖合同撤销申请表，证明由被告一和原告在房地局办理房屋过户时由被告一出具的，被告一同意将房屋过户给原告，按照相关房屋登记程序被告在房地局办理过户登记手续已基本履行完毕，只差开发商上名称变更。5、车位管理费收据、涉案房屋取暖费收据、物业费的收据、电费收据、装修保证金的收据，证明被告一已将房屋全部缴费资格让给原告，被告一将房屋卖给原告是真实意思的表示。同时证明原告实际占有使用房屋。6、车位协议书，证明涉案房屋对应车位已经转让给原告，并且原告付清转让款。7、房屋维修基金发票和刷卡记录，证明被告一陪同原告办理房屋过户登记时，在被告一许可下由原告缴纳涉案房屋维修基金，被告一同意将涉案房屋过户给原告并在当时配合办理相关过户手续。8、登记费收据，证明内容同第七份证据。9、合同工本费收据，证明内容同第七份证据。10、电话录音，证明由于被告一不配合过户手续，原告向被告一要求办理过户手续时所陈述的内容：由于所谓的我大娘(马B的母亲)不同意就不办理相关过户手续，而并非被告一所陈述的没有收到转让款和不是真实意思的表示。11、银行流水，证明由原告向被告二支付购房款，证明原告履行了全部付款义务。12、购电收据，证明原告实际占有使用涉案房屋。
被告马A质证认为：对证据1的真实性有异议，不是马A签字，马A没有签过房屋买卖合同。证据2的出具时间是2012年9月6日，签字也不是马A本人，收条明确是现金100万，对证明目的不予认可。证明2与证据11的银行流水相互矛盾，证明原告向被告马B支付购房款，充分说明与被告马A无关。购房款支付的表达方式自相矛盾，不能够证明向被告一或者是被告二支付过购房款，马B与原告有大量的互付记录，至于马B与原告之间的债务关系是否履行，被告一均有异议。证据3开发商与马A签订的合同认可，对证明目的不认可。证据4真实性予以认可，证明目的不认可。证据5真实性予以认可，对证明目的不认可，上述证据中业主名称显示均为马A，且上述证据的时间为2015年，说明截至2015年房屋的所有人仍然是马A，并没有出售给原告。证据6真实性不予认可，该车位实际所有人为马A，马B无权出售。证据7对真实性予以认可，证明目的不认可，且该维修基金发票中业主名称为马A，时间是2015年12月21日，充分说明这个时间之前涉案房屋所有权人为马A，并没有出售给原告;证据8真实性予以认可，证明目的不认可，且收据上业主名称为马A。证据9真实性予以认可，证明目的不认可。证据10真实性不认可，提交的电话录音中被告马A从未提到要将涉案房屋出售给原告。录音中也没有提到房屋系本案涉及的C号房屋。
二、法院查明
被告马B的质证认为：1、房屋买卖合同真实性不予认可，该买卖合同是马B在原告要求下签订的，签订买卖合同目的是因为原告与马B之间存在借贷关系，原告要求以签订房屋买卖合同的形式为借款担保。原告与被告马B之间同一小区同一单元B号房屋买卖，也是为了借款担保签订的。马B并不是本案涉及房屋的实际买受人，本案涉案房屋实际买受人为马A。2、签字是马B签的，但是不是真实意思表示。和房屋买卖合同向配套，其实都是为了借款做担保。3、签字是马B签的，但是授马A的委托代办的事宜，因为买的房子是马B单位的房子。当时马B在该小区也购买了房屋，也要办理手续，所以一起办的。4、没有原件，真实性不予认可。如果撤销申请表有原件，也不能证明原告要证明的内容。5、真实性无异议，这些收据不能证明原告要证明的内容，该房屋实际所有人是马A。6、该车位实际所有人是马A，马B无权转让。而且原告也为向马B支付过15万元车位费。7、维修票据本案涉案房屋所有人是马A，该组证据不能证明原告要证明的内容。8、明确写明交款人是马A，该组证据不能证明原告要证明的内容。
被告马A提供的证据有：1、商品房认购书。(复印件)2、万景苑小区专用收款收据。(复印件)3、缴款优惠通知书。(复印件)4、权利义务转让同意书。(复印件)5、情况说明。以上五份证据证明C号房屋原所有人为马A，该房屋2016年4月12日由马A转让给陈A，陈A于2016年5月31日转让给张A。6、马B与郭A银行资金往来凭证。
原告郭A质证认为：1、真实性无异议，涉案房屋最开始就是以卢A购买的，无法证明马A委托马B购房。2、所有收款收据签字全部都是马B签的，不能直接证明马A委托马B购房3、所有收款收据签字全部都是马B签的。4、真实性无法核实，马A无权处分涉案房屋。5、马A找开发商开的，马A是名义登记房主，开发商实际并不清楚，此证据仅限于陈A使用。6、真实性无异议，恰好反映了原告向马B支付房屋转让款，摘要是自己写的，不是第三方确认。被告马A所述这个钱由马B向原告借款，马A不是马B，款项用途马A并不清楚。不能只凭一笔往来款就证明不是购房款。7-8、不能证明马B为了借款将涉案房屋买给原告，笔录内容是马B陈述，证明效力低于书证。该份证据恰好证明马A的陈述不属实，实际房屋实际购买人、出资人等是马B。
被告马B质证认为：1、真实性无异议，房屋最开始购买人就是卢A，之后卖给马A。2、真实性无异议。3、真实性无异议。4-5、反映出的内容与马A在法庭中作的笔录是一致的，本案房产由马A转让给了陈A。6、真实性无异议，原告向马B转款190万元与房屋买卖约定的金额不符，与收条金额也不一致，该笔款项并非购房款项。摘要是自己写的，为什么不写是购房款，而是往来款。详细的往来款小店公安局正审计了，涉嫌股权转让合同诈骗，正在侦查阶段。7、双方之间是借贷关系，不存在买卖关系。8、宋世华是马B的母亲，说明马B是授马A的委托去办理购房的一切相关手续。
被告马B提供的证据有：1、原告郭A出具给被告马B的收据，证明被告马B已还给原告100万元，原告于2014年11月17日向被告出具了收条。2、被告马B光大银行的银行流水，证明被告马B2014年11月17日通过银行转账向原告郭A转款80万元。以上只是部分还款，全部的在小店公安局审计了。
三、法院判决
通过法庭调查及对原被告双方举证质证意见的综合认证，本院认定的事实如下:2012年8月31日原告向被告马B转款1900000元，摘要为“往来款”，2012年10月15日后双方发生多笔相互转款的资金往来。2012年9月6日被告马B以被告马A的名义与原告签订关于C号房屋的《房屋买卖合同》，并以被告马A的名义出具房款收条。此期间，C号房屋的买受人为被告马A。其与A房地产开发有限责任公司的商品房买卖合同已备案，后被告马A申请网签合同撤销。2016年8月3日因涉案房屋的查封案外人提出保全异议，听证笔录记载被告马A关于该房出卖的陈述为“我这套房屋当时是要卖给申请人(郭A)，退档后申请人没有给我打钱我就卖给了异议人，我与申请人之间不存在房屋买卖合同，合同上及收条上的字也不是我签的。”
四、律师点评
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告关于被告马B对涉案房屋有处分权的主张是基于其认为C号房屋是二被告“借名买房”的事实，故其应就该主张承担举证责任。“借名买房”不仅要证明实际支付房款的事实，还应证明存在合意借名买房的事实。庭审中，二被告均否认有借名买房的合意，原告也未有证据证明其有借名买房协议的存在。仅依据购房资金来源及实际经手人等事实而否认网签备案的买房人的主体身份证据不足，故原告关于被告马B对涉案房屋有处分权的主张证据不足，本院不予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无处分权人处分他人财产而签订的合同必须经过权利人的事后追认或者在合同订立后取得对财产的处分权。所谓追认是指权利人事后同意该处分财产行为的意思表示。这种追认可以直接向买受人作出，也可以向处分人作出;可以用口头形式作出，也可以用书面形式作出。2012年9月6日被告马B以被告马A的名义与原告签订关于C号房屋的《房屋买卖合同》期间，C号房屋的买受人为被告马A而非马B。故被告马B对涉案房屋的处分为效力待定。但从保全异议听证笔录记载的被告马A关于“我这套房屋当时是要卖给申请人(郭A)，”的陈述及申请网签合同撤销的过程可以认定被告马A对2012年9月6日被告马B以被告马A的名义与原告签订关于C号房屋的《房屋买卖合同》是认可的。构成对2012年9月6日的《房屋买卖合同》效力的追认。被告关于该合同因无权处分而无效的抗辩本院不予以支持。
根据《房屋买卖合同》约定，该套房屋转让价格为人民币一百万元，于本合同签订起三日内，一次性向卖方支付。故买方应依约在合同约定的时间内向被告马A支付购房款。原告付购房款凭证为2012年8月31日原告向被告马B转款1900000元(摘要为“往来款”)及被告马B以被告马A的名义出具的房款收条。对该收条被告马A否认是其签字，也否认收到房款。故不能认定对马B所签收条的追认。原告也未提交向被告马A支付房款的其它相关凭证。原告关于已全额履行支付购房款义务的主张证据不足本院不予以认定。故原告关于将涉案房屋判归原告所有及过户登记至原告名下的诉讼请求本院不予以支持。
