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未履行完合同,能否要求交付房产?
发布日期:2020-05-19    作者:靳双权律师

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们蒋予以撤销。)

一.基本案情
原告诉称
        原告郭某一诉称:2017年4月,原告欲购买房屋一套来到某某公司,在其工作人员的询问下,某某公司工作人员明确承诺原告可以办理三成首付其余可申请贷款,同时为原告提供房源,并在被告某某公司居间服务下,与被告宋某二签订的《房产交易合同》,约定被告宋某二将坐落于某某市某某区某某小区XX1号的房屋出售给原告,合同签订当日,原告向被告宋某二支付定金150000元,原告与被告宋某二于2017年5月18日签订《某某市存量房屋买卖协议》,同日,原告将首付款585000元存入资金监管机构,并申请办理商业按揭贷款。在办理贷款过程中,由于被告某某公司在居间服务过程中未尽到审慎义务,导致原告贷款未办理成功,导致原告与被告宋某二双方签订的合同履行不能,被告宋某二明确表示150000元定金不予退还,但拒不解除合同,现请求法院判令解除原告与被告宋某二签订《房产交易合同》。

被告辩称 
        被告宋某二辩称:同意解除《房产交易合同》、《补充协议》及《某某市存量房屋买卖协议》,不同意承担诉讼费。双方合同解除的原因系原告无法按照合同约定进行付款,应承担违约责任。 

        被告某某公司辩称:本案是房屋买卖合同纠纷,某某公司作为被告不适格,原告与某某公司并未签署房产交易合同,不存在解约事宜,谈不上支付违约金,原告针对某某公司的诉讼请求,如果合同解除,同意退还经纪服务费,但贷款服务费、评估费已实际支出无法退还,定金并非我公司收取,不同意退还。

二.法院查明 
        根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:原告与被告某某公司于2017年4月11日签订《某某市房地产经纪服务合同(房产承购)》,原告为甲方,被告某某公司为乙方,合同第一条约定,需求房产区域:某某市某某区某某小区,户型:二室,朝向:南北,建筑面积:100平方米,房屋价款:2430000元至2440000元左右。合同第四条约定,乙方为甲方提供的房产经纪服务包括:1、提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情咨询;2、提供甲方意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同;3、对符合甲方基本要求的房产进行产权调查和实地看房;4、指导甲方签订房产交易合同;5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等;6、代办产权过户手续;7、代办贷款手续。合同第六条约定,甲方应按下列第1-2项约定向乙方支付经纪服务费:1、按房产交易合同中房价款的百分之一支付,支付时间为房产交易合同签订之日;支付时间为房产交易合同签订之日。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后,被告某某公司促成原告与被告宋某二签订《房产交易合同》。 
        另查明,原告与被告宋某二于2017年4月11日经被告某某公司居间签订《房产交易合同》及《补充合同》,合同约定,被告将其所有的坐落于某某市某某区某某小区XX1号房屋出售给原告,房屋价款2438000元,合同约定原告以银行按揭贷快的方式支付房款。合同签订当日,原告向被告宋某二支付定金150000元。2017年5月18日原告与被告宋某二签订《某某市存量房屋买卖协议》,同日,原告向某某市房地产交易资金监管中心交纳首付款585000元。后因原告房屋贷款未能发放,导致双方合同无法继续履行,原告支付的定金150000元,被告宋某二未与退还。

三.法院判决 
        解除原告郭某一与被告宋某二签订的《房产交易合同》;

四.律师点评 
        原告对二被告提起的诉讼存在居间合同、房屋买卖合同两个法律关系,应分别处理,庭审中,经本院释明,原告选择解决房屋买卖合同纠纷,故居间合同纠纷本案不予涉及,原告可另行主张。原告与被告宋某二签订的《房产交易合同》及《补充合同》是当事人真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,亦不违反社会公共利益,合法有效,对双方当事人具有约束力,双方均应依照合同行使权利并履行义务。 
        本案中,原告未能按合同约定,办理完毕房屋贷款,造成合同不能履行,致被告的合同目的不能实现,构成违约,现被告宋某二同意解除合同,给予准许;关于被告宋某二反诉原告支付违约金一节,因原告未能按照合同约定支付全部购房款构成违约,应向被告支付违约金,被告主张的违约金明显过高应予以调整,本院根据合同双方履约情况、过错程度,酌情确定违约金150000元,超过部分不予支持。

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