（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称
        原告张楠诉称：2008年2月1日，原告张楠与被告赵子枫签订房屋转让合同，被告向原告出售位于某小区的两套回迁房。签订合同前，被告曾向原告承诺，其对于两套回迁房享有所有权，原告处于对被告的信任，在未办理产权登记的情况下，先行向被告缴纳全额购房款，共计90万元。现在，两套涉案房屋正在办理回签登记，但原拆迁房屋的被拆迁人赵发和赵栋两人均已去世，两人的继承人阻止原告办理回迁房屋的登记手续，要求行使继承权继承两套涉案房屋，严重侵害原告的合法权益。被告与原告签订购房合同，却无法履行过户义务，现涉案房屋存在权属争议，导致原告钱房两处损失，故现将被告诉至法院，请求法院判令1、解除原、被告签订的房屋转让合同；2、被告退还原告购房款90万元；3、被告赔偿原告房屋差价损失200万元；4、诉讼费由被告负担。

二、被告辩称 
        被告赵子枫辩称：2006年，北京市某房地产开发有限公司与被拆迁人赵发签订拆迁安置协议，约定拆迁某村4间房的宅院，应安置人口共计6人，包括户主赵发、户主赵栋，及其家人。当时是赵栋要出售拆迁安置房屋，原告张楠正好要买房子，被告只是介绍他俩认识的中间人。赵栋和原告就房屋买卖事项协商一致，定价90万元。在签订购房合同时，赵栋临时有事，只将拆迁合同交给原告后，便去办事情了。被告代赵栋与原告签订了购房合同，只是代理行为，并不是合同当事人，对于涉案房屋也不具有所有权，更无权处分。被告作为代理人，并不应当承担任何合同责任。至于原告称的购房款，被告从未收到。综上，被告并非适格主体，原告无权向被告主张合同权利。请法院驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明 
        2006年6月1日，北京市某房地产开发有限公司与被拆迁人赵发签订拆迁安置协议，约定拆迁置换两套某小区房屋，即本案两套涉案房屋。 
        2008年2月1日，被告赵子枫与原告张楠签订房屋转让合同，双方在合同中约定：北京市某小区两套拆迁安置房屋，被告同意以90万元的价格出售给原告，被告应当保证对两套房屋拥有处分权；原告应当在合同签订后一周内支付定金70万，剩余房款应当在合同签订后两个月内支付。被告存在违约行为的，应当双倍返还定金；原告违约的，被告有权不退还定金。原被告均在合同落款处签字，其中，甲方处签为“赵子枫代”，但并未注明被代表的人是谁，证明人朱佳。 
        2008年2月2日，被告赵子枫出具收据，称收到原告购房款30万元，房款已经付清。并在收据上签字。 
        被告赵子枫辨称，其签订的房屋转让合同是代赵栋签订的，虽然收据确系本人出具，但并未代赵栋收取购房款。被告未向法院提交其与赵栋之间的委托代理合同或手续。 
        原告对被告所述不予认可，主张购房款定金交于被告，但未能向法院提交银行转账记录或其他付款手续。 
        原告张楠向法院提供购房合同见证人朱佳的证言，朱佳称，该购房合同系被告本人签订，涉案房屋系被告本人出售，不存在代理赵栋的情形。原告交付的购房款给了被告，系现金支付的，两次付清，一笔60万，一笔30万，共90万元。当时支付60万房款时，被告曾写过收据。 
        被告赵子枫不认可证人朱佳的证言，向法院提交其与证人朱佳于2018年7月2日的电话录音材料，在录音中，被告称原告将60万购房款通过银行转账的方式付给赵栋，要求原告打印该笔的银行转账凭证，证人朱佳在录音中，开始称该笔购房款系原告通过银行转账的方式直接打到被告银行账户上，后来又称自己也忘记了，需要跟原告核实。在被告提供的录音材料里，证人朱佳的表述前后不一致，且跟证人证言中的表述亦存在差异。 
        经法院与北京市某区城乡建设委员会调查发现，赵栋的宅院拆迁后，至今尚未给各拆迁户安排回迁房屋。 
        经法院与赵栋的家人调查，2012年7月1日，赵栋去世，去世前，赵栋从未出售过回迁房屋，也未受到过任何购房款。拆迁合同确实丢失。 
        介于原告主张的房屋差价损失，法院向原告释明后，原告表示不申请房屋差价损失鉴定。

四、法院判决 
        一、解除原被告之间签订的房屋转让合同。 
        二、被告向原告返还三十万元购房款。 
        三、被告向原告赔偿购房损失十五万元。 
        四、驳回原告其他诉讼请求。

五、北京房地产律师靳双权点评 
        根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 
        本案中，根据原被告陈述及法院查明事实，可以确定原被告签订的房屋买卖合同真实自愿，不存在违反法律法规的情形，应为有效合同。购房合同中，被告在出卖方处签字为“赵子枫代”，但并未明确具体代谁出售，被告称该合同系代理赵栋签署，但未向法院提交相关的委托手续或证明文件。因“被代理人”赵栋已经去世，故法院向其亲属查证，其亲属均表示赵栋生前并未有出售房屋的意愿。综前所述，对于被告签订购房合同一事，因其对涉案的两套房屋不具有处分权，故该买卖行为应当被认定为无权处分。因此，赵子枫对合同中约定出卖的房屋并无所有权或者处分权，其与张楠签订房屋转让合同的行为，应当认定为无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中的合同目的无法实现，原告要求解除该购房合同并主张损害赔偿的，应当得到法院的支持。 
        根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告张楠向法院主张要求被告赵子枫返还全部购房款，于法有据，应当得到法院的支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据原告的主张以及向法院提交的证据来看，被告曾在2009年2月2日出具一张购房款为30万元的收据，该笔购房款应当由被告返还。至于另一笔60万元的购房款，原告主张以现金方式一次性交付给被告，但被告对此不予认可。原告未向法院提交任何相关的证件予以证明，故应当承担举证不利的后果，对于该部分诉求，原告无法得到法院的支持。 
        根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告张楠向法院主张要求被告赵子枫向其支付房屋差价损失，虽然双方之间的购房合同不能继续履行，但不能继续履行的原因不能完全规则于被告，原告作为买受方，有义务在签订购房合同时对标的房屋的情况、所有权归属等问题进行严格的审查，而原告在签订购房合同中确实存在一定的过错。故，对于原告要求赔偿损失的请求，法院可以按照双方过错以及案件具体实施对赔偿数额酌情判定。