当前，受新型冠状病毒疫情影响，先是武汉封城，后是国务院发文延长春节假期，全国各地更是陆续出台相关政策，规定本省市区域内各类企业不早于2月9日24时复工，取消所有的演出，旅游文化设施停止开放。
在新型冠状病毒疫情持续蔓延的情况下，对于房屋租赁合同的履行来说，必然会造成一定的影响，尤其是经营性房屋租赁合同来说，新型冠状病毒疫情给承租人带来的绝对是惨痛打击，一边要支付租赁合同下高额的租金，另一边是没有收入来源。那么，在该种情况下，承租人能否基于不可抗力请求出租人减免房屋租金？对此，笔者以不可抗力的概念要素及相关司法判例进行分析。
一、2020年新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力？
根据我国《民法总则》第一百八十条:“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”在法律适用上，不可抗力通常可以细分为两种，即自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是指：水灾、旱灾、暴风雪、地震等；社会原因引起的，如战争、罢工、政府禁令等。根据上述规定，不可抗力应当具备三个要素,即不能预见、不能避免、不能克服。依据民法原理，不可抗力作为法定免责事由，按照权利义务一致性的原则，合同双方都要承担预知和合理趋避的义务，如果以当事人一方的认知能力与预见能力作为标准来判断不可抗力，显然不公。因此笔者认为，不可抗力中的不能预见、避免、克服应是以整体社会公众的认知来作为标准，即善意一般人。
那么在当前新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些行政行为根本无法预见，应属于不可抗力范畴。参照最高法院在2003年非典时期出台的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第三条的裁判原意，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理，即依照不可抗力及情势变更原则。该文件是“非典”疫情下的特定产物，现虽已失效，但其立法原意及主旨在当前社会依然有着借鉴意义。
笔者认为，2020年新型冠状病毒疫情本身应当是可预防、可控制的，并不属于不可抗力范畴，但政府对控制疫情传播的防控强制措施公众无法预见和避免，应当属于不可抗力。
二、因疫情影响下的防控措施，能否以不可抗力请求出租人减免租金？——以2003年非典案件为例
2002年9月26日,甲乙双方签订租赁合同，合同中约定，从签订租赁合同之日起，甲乙双方有30天的维修准备移交时间，实际租赁期限从移交后开业之日起计算，租赁期限为5年，从年月日起至年月日止；租金为每年11万元，每三个月缴纳一次，每次交租金2.75万元，缴纳的时间为前次租金期满前五日内。合同签订后，乙方对承租酒店进行了装修、改造，酒店于2003年3月14日开始营业。2003年4月“非典”来袭，酒店按照政府有关部门要求停业抗击非典，停业五个月。2004年4月份酒店门前的榆黄公路拓宽改造，至当年10月1日酒店再次被迫停业，休业5个月。此后，因种种原因双方诉至法院。
一审法院经审理认为，甲乙双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，不损害他人利益，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。一审判决后甲方不服，上诉至二审法院。二审法院经审理认为，原审法院判决并无不当，因此驳回上诉、维持原判。
综合全案来看，乙方在签订酒店租赁合同之后，对涉案酒店进行相应装修，并按约定给付房租。受“非典”影响，应政府要求关闭酒店五个月以及之后的道路改造均属于政府的行政强制措施，乙方不能预见、避免。但法院以不可抗力为由判决甲方免除乙方十个月的房屋，笔者认为，该判决过分加重了甲方的责任负担。以该案为例，若将乙方停业十个月的租金全部免除，其实质上是让甲方来承担“非典”及道路改造下的风险负担，从民法的一般原理考虑，该判决有违公平原则。因此，笔者认为，在政府对目前疫情传播的防控措施造成承租人合同目的履行不能的情况下，法院应当适用不可抗力原则裁判，但是否需要全部免除一方责任，应结合案情及社会公平具体分析。
三、结语
综上所述，房屋租赁合同，就合同应该严守的理念而言，在租赁合同订立后，承租人即负有给付租金的义务，原则上给付租金的风险由承租人自行负担。但一方面，此次疫情属于不可抗力，承租人可依据《合同法》第117条规定请求减免部分租金。另一方面，若当地政府为控制疫情而要求企业延迟复工，那么因政府的行政命令而导致的无法正常开工，承租人请求减免租金的，人民法院可基于公平原则，结合具体情形进行判断。而对于承租人因疫情影响导致经济损失，继续履行租赁合同成本过高，请求提前终止租赁合同的情形，人民法院可依照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，在判定承租人支付适当违约金后，依法终止租赁合同。人民法院在促进租赁合同持续有效履行的同时，也为承租人、出租人提供避免损失进一步扩大的风险出口。
