部分共有人签署的房屋买卖合同有效吗？
名词解释：按份共有物的处分原则
我国物权法在对按份共有物的处分问题上兼顾效益原则和公平原则，即经占份额三分之二以上的按份共有人同意，便可处分共有物。但如果按份共有人约定对共有物的处分应经全体共有人一致同意的，则应当依照约定处理。
法律条文依据：
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
典型案例：
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
案号：（2016）沪02民终6598号
上诉人(原审原告)：宁某，壮族，住上海市。
被上诉人(原审被告)：严某，汉族，户籍地上海市。
被上诉人(原审被告)：严大，汉族，户籍地同上。
被上诉人(原审被告)：唐某，汉族，户籍地同上。
原审第三人：宁小，壮族，住上海市。
原审第三人：王某，汉族，住上海市。
上诉人宁某因与被上诉人严大、唐某、严某及原审第三人宁小、王某房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2015)宝民三(民)初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁某上诉请求：撤销原判第一、二、三项，依法改判严某方将上海市菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)产权过户至宁某名下并支付逾期交易过户违约金[按照已付房款人民币(以下币种均为人民币)1,300,000元日万分之五自2016年1月1日起计算至过户之日止]；诉讼费用由严某方承担。事实和理由：一审法院确认严大、唐某对其儿子严某出卖系争房屋之事并不知情不够严谨。系争房屋自2014年3月22日签署《房屋产权转让协议》(以下简称“《转让协议》”)并交房由宁某控制，至今已有两年多时间，严大、唐某作为严某的父母，表示对买房之事不知情，很难令人信服。如果《转让协议》确实非严大、唐某签署，考虑到其存在疏于管理自己财产，给其子严某提供可乘之机等过错行为，也应认定严某之行为构成了表见代理，优先维护作为善意第三人宁某的利益，以体现公平原则，维护交易的稳定性。故要求支持宁某的上诉请求。
严大、唐某提交书面材料辩称，严大、唐某从未就系争房屋签署过买卖合同，也未收取过宁某等人的任何钱款。对《转让协议》既不知晓，也不予认可。该房系严大、唐某的唯一住房，需要自住。宁某等人擅自撬门进入系争房屋，严重违反法律。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意宁某的上诉请求，要求维持原判。
严某未参加诉讼，也未发表书面答辩意见。
宁小述称，同意宁某的意见。
王某述称，宁家是在严家尚未取得系争房屋产权证时就系争房屋的买卖签订《转让协议》，并未进行网签手续的办理。而王某则在严家取得系争房屋产权证后与对方签署了房屋买卖合同并完成了网签手续，系争房屋的产权证对方也已交给了王某掌控。王某的合法权益应当得到保护，故不同意宁某的上诉请求。
宁某向一审法院起诉请求：1、判令严某方协助将系争房屋产权过户到宁某名下，并支付逾期交易过户违约金，按已付款1,300,000元的日万分之五计算，自2016年1月1日计算至实际过户日止；2、判令严某方协助办理系争房屋内水、电、物业费及煤气的更名手续。
一审法院认定事实：系争房屋系严某方三人共同共有的产权，于2015年6月3日经核准登记取得房地产权证，该房屋为动迁安置房屋，三年内不得转让和抵押。
2014年3月22日，严某、“严大”、“唐某”(甲方)与宁小(乙方)签订了《转让协议》一份，约定，乙方向甲方购买该房屋，总价为1,330,000元。甲方将该房屋为动迁安置房屋，需要三年后才能上市交易的真实情况告知乙方，乙方对此充分了解。合同中约定了具体的付款方式和期限，并约定甲方应于2015年7月31日前配合乙方至房地产交易中心办理过户手续，并将该房地产全部交付给乙方使用(甲乙双方办理产权过户具体日期以国家政策允许此房屋办理产权过户的日期为准)。甲方在收到乙方收到房子后到未正式交易前，不得将房屋转让给第三人。其他约定中约定，甲方收到乙方支付的房款1,330,000元后于2014年4月20日之前将租客清空并将上述房屋交付乙方使用。合同注明严某为甲方代表，宁小为乙方代表。落款处，甲方有严某、“严大”、“唐某”的签字，乙方有宁小签字。同一天，双方签订《补充协议》，主要内容为，甲方同意在双方办理产权过户之前，若因乙方个人原因转让给第三方甲方必须无条件配合乙方。截止2014年4月20日，宁某共计向严某支付了房款1,300,000元。同年5月1日，宁小和其女儿宁某签订一份合同权利义务转让协议，宁小同意将其在系争房屋买卖有关的合同权利义务一并转让给宁某。
一审法院另查明，系争房屋为动迁安置房屋，开发商为上海明馨置业有限公司，于2012年12月29日取得大产证。
一审中，宁某为证明其已经实际取得系争房屋，提供物业费发票，证明其支付了2014年4月到2016年12月的物业费；短信记录，证明对方已经向宁某履行了交房义务，短信里的秦先生是和严某签合同的租客，宁小2014年4月拿到房屋后，秦先生要求从2014年4月延长租期到2014年10月，租金支付给宁小，租金1,200元一月，因为租期短，宁小就没有和秦先生另外签合同;租赁合同、银行流水，证明宁小将房屋出租给案外人宁某，是中介介绍的，每月1,800元，三月一付。银行卡是宁某的母亲邹玲的，证明租客的租金支付情况；电费发票，证明房屋电费都是宁某支付的。严某方对上述证据材料的真实性不予认可，也不认可交房事实。宁小表示，书面房屋交接书是没有签，但宁小支付了1,300,000元房款后，严某将钥匙给了宁小，就是交房了。
一审过程中，严大本人于2016年5月9日至法院，并表示在老房子动迁后，严大和唐某就去美国了，并交代严某看管好安置的两套房屋。2011年出国至今，唐某于2013年12月回国一次处理家里事务，严大在得知严某将房屋擅自出售后于2016年5月4日回国。严大表示其与唐某名下就系争房屋唯一一套住房，在严某出售房屋期间，两人从未回国洽谈、签约，根本不知晓房屋买卖的事情，对严某的行为不予认可。严大一并提供了其与唐某的护照及复印件。宁某、宁小表示，在交易过程中没有见过严大和唐某，当时严某称其父母年纪大了，行动不方便，故先由严某和宁小签约，之后中介陪同严某至家中，再将协议交由严大、唐某签字。但宁某表示，即便严大、唐某对本次交易不认可，但宁某坚持诉讼请求，要求继续办理过户手续。
一审法院认为，根据物权法规定，处分共有的不动产或者动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案的争议焦点在于作为系争房屋共同共有人的严大和唐某是否与严某达成一致的出售该房屋的意思表示，严某与宁小所签订的转让协议是否具有法律效力。作为购买方，宁小自认在系争房屋的买卖磋商、洽谈包括签约整个过程中，出售方均只有严某一人，严大和唐某从未出现。而根据严大本人陈述以及提供的护照出入境签注登记信息，可证明在严某出售房屋期间，严大和唐某均不在上海。故有关严某表示合同中“严大”和“唐某”的名字并非两人本人所签，系严某带案外人冒名所为的陈述，具有客观真实性，法院予以认可。综上，作为房屋共同共有人的严大和唐某本人从未参与过系争房屋交易整个过程，宁某也未提供任何证据证明两人对严某代为出售系争房屋表示过允诺或默许，而在本案中，严大、唐某明确表示在得知严某擅自出售房屋的事实后，对严某的行为拒绝追认。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产，该处分行为无效，即严某与宁小所签《转让协议》及《补充协议》不发生法律效力。宁某要求严某方协助办理过户等诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予准许。严某隐瞒严大和唐某，擅自对外签订出售合同，并用案外人冒名其父母在合同上签字，上述行为严重扰乱了正常市场交易秩序、损害了宁小的合法权益，在合同无效后，应由严某承担返还房款的责任。至于宁小认为存在其他经济损失，可由其另行主张，本案不作处理。
据此，一审法院作出判决：
一、宁小与严某就上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房屋产权转让协议及补充协议无效；
二、宁某要求严某、严大、唐某协助办理产权过户手续等诉讼请求，不予支持；
三、严某于判决生效之日起十日内返还宁小房款1,300,000元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋的产权系严某方三人共同共有。该房的《转让协议》系由严某与宁小签订，宁某主张作为购房的合同权利人要求严某方继续履约，但其并未提供证据证明作为系争房屋产权共有人的严大、唐某对系争房屋出售事宜知晓或同意。现严大、唐某明确表示对严某擅自出售房屋的行为拒绝追认，故严某与宁小所签的《转让协议》及《补充协议》对严大、唐某不能产生约束力。宁某要求严某方配合进行系争房屋产权的交易过户并承担违约责任缺乏依据和理由，一审法院对双方纠纷所作的处理并无不当。宁某上诉以严某的行为构成表见代理为由坚持原审诉求，理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,860元，由上诉人宁某负担。
本判决为终审判决。
审判长 周刘金
审判员 高 胤
审判员 彭 浩
二〇一七年三月六日
书记员 朱 敏
师评析：
本案中的这种情况现实中不在少数，部分共有人因为各种因素故意隐瞒实际情况将共有的房屋对外出售，夫妻一方将共有的房产对外出售实际上和本案也有类似的地方。大状结合自身办理的案件经验和教训认为，物权法中有关共有物的处分做了明确规定，在没有明确约定的情况下，对于共同共有物的处分必须要取得所有共有人的同意，即便大部分人同意了，只要有一位共有人没有同意，若其提起诉讼，法院判决该共有物处分无效的可能性极大。对于按份共有物的处分而言，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，也就是说按份共有物的处分只要取得大部分人的同意即可，即使三分之一以下的按份共有人明确不同意对共有物进行处分，其亦无法改变大部分人的意见。
