一房数卖权利保护顺位
最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判
工作会议(民事部分)纪要)的通知(法(2016)399号2016年11月21日)部分条文最高人民法院民一庭意见
第15条
审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情況、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但惡意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
条文主旨
“一房数卖”合同履行中权利保护顺位的确定。
条文理解
出卖人就同一房屋订立两个以上买卖合同，形成两个以上具有重叠内容
的债权债务关系，俗称“一房数卖”。
当事人权利之救济
(一)先买受人撤销权之辨析
出卖人在与先买受人订立和买卖合同后，又与后买受人订立了同一标的
物的买卖合同并交标的物的所有权移转归后买受人所有，那么、不无疑问
的是，对先买受人而言，能否行使撤销权以保全合同债权，并进而通过主张
合同继续履行而最终取得标的物所有权呢?
债权人的撤销权是指债权人所享有的对于债务人所为的危害债权的行
为，可以请求法院予以撤销的权利。在一物数卖情形下、当出卖人将标的物
所有权移转给后买受人时，对于先买受人而言，虽然出卖人可以通过买回标
的物等方式重新取得标的物所有权以履行对先买受人的合同义务、但在实践
中出卖人作出如此选择的可能性毕竟不大。而且这一方案还要依已取得标的
物所有权的后买受人的意思而定。因此，在这种情况下，先买受人承担的交
易风险增加，合同目的很有可能落空。此时，先买受人能否行使撤销权以保
全自己的合同债权，并进而通过主张继续履行合同而取得标的物所有权呢?
在日本、司法实务界最初依据《日本民法典》)第424、425条的规定，①
认为在一物数卖情形、当出卖人将标的物交付给后买受人时，先买受人
仅可对于无给付能力的出卖人为损害赔偿请求。但该种见解受到学界的批
评、目本司法实务界一度接受了学界的看法，认为特定物债权人为保全自己
的特定物债权的实现、可以行使撒销权。如日本较早的判例对于不动产一物
数卖认可对出卖人与第一买受人的买卖合同得以诈害行为为由予以撤销。2
但嗣后又出现了否定特定物债权人可以行使撤销权的判例。根据1919年联
合判决，仅承认为保全共同担保的撤销权，不允许为保全特定债权而行使撤
销权。2申明以特定物的交付为标的时，债权人不得行使撤销权，并明示可
以行使数销权的债权以金钱债权为限。此项见解为后来的判例接受。但该观
点又受到学界批评。学界认为，以特定物的交付为标的的债权，最后仍得以
愤务人的一般财产于以担保，与金钱债权并无不同。债权人撤销权的行使虽
系以保全总债权人的共同担保为目的，但却无法因此认为行使撤销权的债权
人不包括特定物债权的债权人。所以，如果因债务人处分该特定物债权的标
的物而陷于无给付能力时，理应承认该特定物债权的债权人享有撤销权。日
本最高法院1961年于大法庭判决中接受了这一见解、判决理由为“民法第
424条规定的债权人撤销权，系以保全总债权人的共同担保为目的的制度，
从而即使为特定物交付之请求权，如其标的物为债务人所处分并因而成为无
给付能力时，该特定物债权人可以处分行为系诈害行为将其撤销。此项债权
最终将变为损害赔偿债权，与金钱债权相同，应由债务人的一般财产予以担
保”。④
我国台湾地区“民法典”采用物权形式主义的物权变动模式。其第244
条是关于债权人撤销权的规定，修订前的内容为“债务人所为之无偿行为
有害及债权者，债权人得声请法院撤销之”。“使务人所为之有偿行为，于行
为时明知有损害于债权人之权利者，以受益人于受益时亦知其情事者为限
债权人得声请法院撤销之。”“债务人之行为非以财产为标的者，不适用前一
项之规定。”围绕该规定，就特定物债权人是否享有债权人的撤销权在解释
论上有三种不同见解，即肯定说、否定说以及限制肯定说。否定说认为，如
认可特定物债权人得行使债权人的撤销权，就等于承认债权人直接对物取得
权利。限制肯定说认为，特定物债权也可适用撤销权制度以为保全。但撤销
权系对于已成立的法律关系加以破坏，使债务人与第二人间发生本不应有的
事态，对交易安全影响极大，因此，该项制度的适用应加以限制，非于保全
共同担保有其必要，即债务人因处分该特定物而陷于无清偿力时，不允许其
以维持特定物债务的直接履行为原因而行使撤销权，否则有害交易安全。民
法上关于物的交付与登记制度，也将不免遭受破坏。司法审判实践就此问
题，态度不一。0我国台湾地区“民法”第244条在修订后采用了限制肯定
说，认为撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的，非为确保特定债
权而设，故明确仅有害于以给付特定物为标的的债权，不得适用撤销权的
规定。
我国《(合同法》第七十四条规定了撤销权制度，规定撤销权行使的两种
情况是:第一，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成
损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。第二，债务人以明显
不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债
权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。一物数卖应当由属于第二种情
况下的法律加以调整。该条并未明确排除特定物债权的债权人不得单纯为保
全自己的债权行使撤销权，但我们认为，特定物债权的债权人是否有权单纯
为保全自己的债权行使撤销权应当从该撤销权制度设置的目的着眼进行分
析。对于撤销权行使的目的，史尚宽先生有过十分精辟的论述:“债权人撤
销权，与债权人代位权同为对于债权人保护债务担保力所设之制度。““故为
保护无特别担保之一般债权人，于债务人为減少财产之行为而害及债权时
使得在一定之条件下，撤销其行为，以回复债务人财产上之地位，面维持其
为共同保之资力、此即债权人销权制度之目的也。”撤销的行使目的
为对债权人的共同无担保提供保护、并非针对特定财产。由此，“对
权人造成损害”即为对人的共同权人的无保权造成损害，对共
同权人的走想保的一般债权造成损害的唯一途格是减少务人概括性的
任对产、使其达到不能够完全清偿债权人的无组保债权、或在已不能完全
清偿无保债权的基磁上进一使债务人对产减少的程度。此即对权人
造成害”真正含义。销权的行使与概帮性的一般责任财产有关，特定物
的低价转让或天失对于概括性一般责任财产不具有直接关系(如果此时取得
害请求权或者因此而获利、则概括性一般财产未必减少)、如果在债
务人有足资力履行债务、并未对债权序造成根本威胁的性况的情况下、仅
因个别债权而无限制地允许特定物给付行为的撤销、显然超越了撤销权制度
的本来目的、不利于交易安全的维系,因此、我们认为、只有将其转化为损
害偿之债以后、债务人的总资力不足以清偿时、才有撤销权的发生。
(二)违约损害赔偿
由于一物数卖情形下意只有一个买受人能取得标的物的所有权,此
时，其他的买卖合同得不到履行、不能取得标的物的买受人应当如何获得
济的问题。根据《合同法》等法律、司法解释的规定、此时其他的买卖合同
得不到履行、不能取得标的物的买受人只能向出卖人请求解除合同、偿
损失。
合同解除，是指在合同有效成立后，当具备合同解除条件时、因当事人
双方或者一方的意思表示而使合同关系自始消灭或者向将来消天的一种行
为，包括协议解除、约定解除和法定解除三种方式。其中法定解除是指在合
同有效成立后，没有履行或者尚来全部履行前、当法律规定的合同解除事由
出现时，当事人一方依据法律规定解除合同的行为。其特点在于有法律直接
规定合同解除的条件，当该条件出现时、当事人可依据法律直接行使解除权
将合同解除，而无需征得对方同意。出卖人移转买卖标的物所有权于后买
受人时，对前买受人言，原则上即构成给付不能。(合同法》第九十四条线
定了合同解除的五种法定事由，其中第(四)项的規定:“当事入一方迟
行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、当事人可以解除合
司。而出卖人移转特定标的物所有权于第二买受人后、对第一买受入则构成
给付不能。此时，对其他买受人而言，出卖人的行为已经使得订立合同的
的无法实现，构成根本违约，故其他买受人可以请求解除买卖合同。
合同解除带来的法律后果是当事人权利义务关系消灭，合同自始无效，
未履行的，不再履行;已经履行的，双方应当相互返还财产、恢复原状等。
合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经
行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补
措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条規定:“当事人一方不履行合
义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补教措施
者赔偿损失等违约责任。”因此，其他买受人可以行使损害赔偿请求权，
债务不履行的损害赔偿。《合同法》第一百一十三条第一款前段进一步规
定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造
成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可
以获得的利益。”除《合同法》关于违约损害赔偿的一般规定外，最高人民
法院法释(2003)7号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问
题的解释》一定程度地借鉴了原《消费者权益保护法》第四十九条的规
定，2确立了惩罚性赔偿的机制，即对于商品房买卖，在出卖人一物二卖，
使第一买受人无法取得房屋时，允许其获得不超过已支付房款一倍的赔偿。
【审判指导】
实践中，在处理其他的买卖合同得不到履行、不能取得标的物的买受人
请求出卖人解除合同、赔偿损失的案件中，如何理解《合同法》第一百一十
三条第一款之规定，即合同解除情形下的损害赔偿范围是否应包括可得利益
损失，以及如何计算可得利益的数额，存在较大争议。
有观点认为，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生的，只是在
当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，向对方请求人民法院强制
违约方履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约当事人不愿履行合
同，放弃了可得利益，故解除合同的损害赔偿不包括对可得利益损失的赔
偿。但更多的观点则认为解除合同的损害赔偿应当包括对可得利益损失的赔
偿。如王泽鉴先生即认为:“买卖标的物之涨价部分，系前买受人通常可期
待之利益，应视为所失利益，列入赔偿范围之内。”至于如何计算可得利益
损失的数额，在实务中也存在争议，但较为普遍采用的方法是差价损害赔
偿。①我国台湾地区“最高法院”在台上字第352号判决认为，所谓“所失
利益”是指新财产之取得，因损害事实之发生而受妨害而言，出卖人签订买
卖合同后房价看涨，遂以高于合同价款的一定金额将房屋出售给此买受人
前买约签订后房价看涨的部分，应当是前买人资产价值的增加，该项应当获
得的利益因为二次买卖而无法获得，因此，后买约之价格高于前买约价格的
差价即是前买受人失去的订立合同预期得到的利益。2而在美国，一半以上
的州也适用差价损害赔偿规则，即于卖方履行不能时，买方有权请求卖方给
付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价。③上述两个案
例虽然均采用了差价损害计算方法，但台湾地区的判例所指差价是两次买约
之间的差价，美国法所指差价是买约的价格与违约时标的物公正的市场价格
之间的差价。对此，有学者认为后者更具合理性。前买约订立之后，标的物
售价上涨，但后买约价格的高低除受市场行情的影响外，还取决于出卖人签
订合同的技巧等因素。出卖人技巧高超，或者次买受人基于某种原因(如报
恩)自愿付出高价，后买约的价格将高出市场的公平价格;出卖人技巧低
劣，则后买约的价格将低于市场价格。如果以两次买约价格的差价计算可得
利益损失，在后买约价格高于市场价格时，意味着因出卖人技巧高超或者次
买人恩惠而应由出卖人享受的利益由前买人取得;后买约价格低于市场价格
时，则意味着将出卖人因技巧低劣而应承受的损失转嫁给了前买人。无论
种情况，对当事人都是不公平的。④
我国立法还在《民法通则》第一百一十四条和《合同法》第一百一
九条中规定了减损规则。《民法通则》第一百一十四条規定:“当事人一方
因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及
时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”(合同法
一百一十九条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失
的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”但值得特殊注
意的是，在不动产一物二卖的违约情况下，减损规则与债权人行使继续履行
救济权的冲突及协调
减损规则是指当违约事件发生时，倘受害一方将违约视为解除契约理由
时，受害人应采取合理措施，以减轻因违约而发生之损失。倘被害人息于避
免预先可防止之损害或阻止其扩大者，法院可以减轻违约人的违约损害赔偿
责任。即在实际违约的情况下，减损规则的存在要求受害方应及时采取具体
的措施包括停止履行、进行填补性交易或转售等合理措施，减轻损失。但在一
方违约的情况下，《合同法》又同时赋子受害方要求对方继续履行合同的
救济选择权，那么一旦当事人选择继续履行合同，则适用于违约损害赔偿的
减损规则即无用武之地。《合同法》第一百一十九条所确认的债权人应当采
取的减少损失的义务的规则和受害方享有继续履行合同的救济权利的规定似
乎相互矛盾
违约方行使继续履行救济权和减损规则冲突在我国法律体系中的存在，
主要原因为:减损规则是借鉴英美法的制度，在英美国家，与减损规则相适
应的是在违约责任承担方式上是以损害赔偿为原则，以实际履行为例外。而
我国关于违约责任的承担方式却与大陆法系国家相同，是继续履行和赔偿损
失并列，且履行往往优先于赔偿损失。(1)英美法国家是从救济法的观念出
发，认为合同当事人参加合同关系的出发点就在于获得某种利益和利润，因
而违约责任主要是赔偿损失。只有在賠偿损失不充分或不公平的场合，才适
用“实际履行”。(2)大陆法系认为违约责任只是债的关系的延伸，违约责
任制度的作用在于使得债的关系的实现获得国家强制力的保障，实际履行是
对不履行合同的一种主要的救济方法。在大陆法国家，订立合同的最终目的
是为了履行，一个完备的合同，只有严格的履行才能达到当事人立约的目
的。在当事人违约后，只要对方当事人请求，实际履行均被作为首选的救济
手段。①(3)我国受大陆法国家影响响，认为违约行为应受道德上的非难，因
此强调合同的严格履行，在对违约救济手段的适用上也与大陆法国家接近，
把继续履行作为一种主要的数济方法。继续履行(即实际履行)是债务人不
履行合同或履行合同不符合约定时，债权人请求法院强制违约方按合同规定
的标的继续履行合同义务，而不得以支付违约金或赔偿损失的方法代替。根
据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务时，另一方可
以要求对方承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。只要履行
仍然可能(即除《合同法》第一百一十条规定之三种情形外)，债权人就有
权请求强制履行原定的给付。
减损规则以理性人的标准要求受害方在违约发生时，采取果断措施防止
损失发生，能督促受害一方当事人理智地行事，按照经济效益的方式维护自
己的利益的同时，维护债务人的利益，进而维护社会整体利益，避免社会财
富的减少。减损规则因为其合理性，在世界各国适用越来越广泛。《欧洲合
同法原则》《国际商事合同通则)和《国际货物销售合同公约》及各国买卖
法均规定，在卖方不履行义务时，买方有权选择是否进行替代交易。但如果
买方未进行时，其损害赔偿额一般应为标的物的市价或时价(以买方应当减
轻损失为时点)与合同价之间的差额。有学者认为，对我国可以借鉴此规定
解决减损规则与债权人行使继续履行救济权的冲突。在对方当事人拒绝履行
或履约无望时，债权人既有权解除合同，也有权坚持合同的效力，要求继续
履行合同。但是等待履约的时间不能毫无限制，如果超过了商业上的合理时
间，则债权人可获得的赔偿额为合同价款与受侵害方“应当”作替代交易安
排时的市场价格之差。通过在损害赔偿数额的计算上假定债权人进行了替代
交易的规定，来否定债权人不理智地使用实际履行救济权的行为，从而达到
避免与减损规则冲突的目的。
这种赔偿数额的计算规则，实际上承认了在解除合同时，受害人可以获
得可得利益(预期利益)的损害赔偿。而在我国的具体案件当中，当事人之
所以过分依赖继续履行救济权，除了受大陆法系强调履行思想的影响之外，
更重要的原因是受害方在解除合同时，可得利益损失能否获得赔偿往往是不
确定的。学术界仍对赔偿的范围争议很大，分为支持可得利益损害赔偿和反
对可得利益损害赔偿两派，而这种争论也影响到司法审判。在审判实中，
法院作出支持可得利益赔偿的判决是相当谨慎的。这导致了在具体案，
债权人对继续履行救济权的过分依赖。如果采纳上述损害赔偿数额的草
则，当事人在解除合同时，也能够获得可得利益的赔偿。因为能够获得充分
合理的赔偿，就不会坚持要求继续履行合同。债权人不行使或很少行使继续
履行救济权，在司法实践中也可有效地避免与减损规则的激烈冲突。
【最高人民法院民一庭意见]
后买受人只要不具有侵害先买受人合法权益的恶意，不具有与出卖人恶
意串通的行为，其买卖合同就应认定为有效。当以同一标的物为标的的数个
买卖合同均为有效的情况下，根据债权平等的原则，各受让人均可要求继续
履行合同。但鉴于标的物的特定性，谁能够依据合同最终取得标的物所有
权，应区分不同情形加以判定。根据《合同法》等法律、司法解释的规定，
合同得不到履行、不能取得标的物的买受人，可以向出卖人请求解除合同、
赔偿损失
