李茂×与广西军×投资有限公司、广西富××房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
防城港市港口区人民法院
民事判决书
（2015）港民初字第1848号


    原告李茂×，男，1974年11月13日出生，住吉林省德惠市。


   
    委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。
   
    委托代理人赖法全，广西精一律师事务所律师。
   
    被告广西军×投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区×大道与×大道交汇处西侧×商务区×号地块。
   
    法定代表人叶贵×，该公司总经理。
  
    委托代理人彭广×，男，该公司销售部经理。
 
   被告广西富××房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。


    法定代表人李逢×。


    原告李茂×诉被告广西军×投资有限公司（以下简称军×公司）、广西富××房地产开发有限公司（以下简称富××公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭审理。原告的委托代理人赖法全，被告军×公司的委托代理人彭广×到庭参加诉讼，被告富××公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。


    原告诉称，2013年8月12日，原告与被告军×公司签订了1-8-1611号《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称为《合作建房合同书》），购买被告富××公司开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心8号楼16层11号房。该商品房系被告富××公司与被告军×公司合作建房、销售。后原告共向被告军×公司支付了购房款252092元，其中的75872元系被告军×公司以北海龙海房地产代理有限公司名义收取，即被告军×公司涉嫌以欺诈手段骗取原告的购房款。经原告咨询，被告富××公司尚未取得商品房预售许可证。后经原告多次与被告军×公司、富××公司交涉解除合同及返还购房款均未果。请求法院判令：1、确认原告李茂×和被告军×公司签订的《合作建房合同书》无效；2、判决被告军×公司返还购房款252092元及利息27527.6元（按照银行同期贷款利率计算，自2013年8月12日始暂计算至2015年9月25日止，余下利息计算至清偿之日止）；3、判决被告富××公司对购房款252092元及利息27527.6元承担连带返还责任；4、诉讼费用由被告军×公司、富××公司承担。


    原告向本院提供的证据有：1、身份证明，证明原告的主体适格；2、查询单，证明军×公司、富××公司的主体适格，军×公司系富××公司的股东，两者存在合作预售商品房关系；3、《合作建房合同书》，证明2013年8月12日，原告与被告军×公司签订合作合同，购买了被告富××公司开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心8号楼16层11号房的事实；4、收款收据，证明军×公司确认原告的购房款为252092元；5、《关于李茂×反映富××违规销售等问题调处情况的复函》，证明富××公司开发的案涉商品房没有取得预售许可证；6、《关于李茂×等客户投诉的回复》，证明富××公司违规销售及承诺向原告退款，军×公司与富××公司存在合伙关系。


    被告军×公司辩称，原告在签订合同时就知道案涉楼盘没有取得预售许可证，所以我方不存在欺骗的行为。我方收取的款项可以退回，不是我方收取的与我方无关不存在公司存在合伙关系的事原告退款的情况。


    被告富××公司未向本院提交证据，亦未作书面答辩，视为放弃举证、质证和答辩的权利。


    经过公开开庭质证，被告军×公司对原告提供的证据1、2、3、5、6均无异议；对证据4仅认可盖有其公司公章的票据，其余收据不予认可。


    本院对本案证据认证如下：对于各方均无异议的证据予以采纳；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。


    经审理查明，2013年8月20日，原告李茂×（乙方）与被告军×公司（甲方）签订《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，约定：甲方与开发商即被告富××公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；2015年3月31日前，开发商即被告富××公司完成合作建房预售许可证办理；乙方参与甲方的合作建房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心8号楼16层11号房，建筑面积为94.84平方米（套内面积78.06平方米），单价6193.60元/平方米，总金额为587401元；乙方在本合同当日交清首期房款50000元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款126220元。合同还对违约责任等作约定。


    2013年8月12日、9月10日，被告军×公司分别向原告李茂×出具收据，确认分别收到原告交来的防城港CBD北部湾1号地块8号楼1611号房合作建房款定金50000元、建房款30%余款126220元。2013年8月13日，北海龙海房地产代理有限公司（以下简称“龙海公司”）出具收据（经手人洪涛），确认收到原告交来防城港市中央商务区CBD1号地块8号楼房屋投资金75872元。


    2015年8月5日，防城港市房地产市场纠纷预防调处工作小组出具的《关于李茂×反映富××公司违规销售等问题调处情况的复函》（以下简称《复函》）载明：1、李茂×确实购买了富××公司名下的防城港CBD北部湾1号地块北部湾财经中心8号楼1611号房，且富××公司承认出售的商品房尚未取得《商品房预售许可证》，存在无证预售行为。经协调，富××公司同意在2015年12月30日之前将所收取的购房款176220元予以退还给李茂×；2、立据收取李茂×所述的“避税款”是龙海公司等。


    另查明，富××公司系案涉商品房项目的开发商，其与军×公司合作建房、销售，双方存在委托代理关系。军×公司在向原告销售案涉商品房时，明知富××公司无商品房预售许可证。至原告起诉时，案涉商品房楼盘尚未取得《商品房预售许可证》。


   本院认为，李茂×与军×公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，李茂×与军×公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军×公司至李茂×起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与李茂×签订的合同因违反法律规定而无效。李茂×请求确认其与军×公司签订的《合作建房合同书》无效，有法律依据，本院予以支持。


   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军×公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳合作建房定金、合作建房款为名向李茂×收取176220元，应当依法由被告军×公司退还给原告李茂×，并按同期银行贷款利率支付相应利息。原告另提交的《关于李茂×反映富××违规销售等问题调处情况的复函》及《关于李茂×等客户投诉的回复》，证实富××公司与军×公司存在委托代理关系，且军×公司明知富××公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富××公司对上述债务应负连带责任。


    原告李茂×提供的龙海公司出具的收据，证实2013年8月13日，龙海公司收取了李茂×案涉房屋投资金75872元。因原告提供的证据未能证明军×公司、富××公司与龙海公司存在委托代理关系，故原告诉请由两被告连带返还75872元及利息的诉讼请求，本院不予支持。


    综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定规定，判决如下：


    一、确认原告李茂×与被告广西军×投资有限公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效；


    二、被告广西军×投资有限公司返还原告李茂×176220元及利息（利息计算方法：以本金50000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年8月12日起分段计至2013年9月9日止；以本金176220元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年9月10日起分段计至付清日止）。被告广西富××房地产开发有限公司对上述债务负连带责任；


    三、驳回原告李茂×的其他诉讼请求。


    案件受理费5494元，原告李茂×已预交，由原告李茂×承担1000元，被告广西军×投资有限公司承担4494元。


    上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。


    如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费5494元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
 
 
 
审判长  陈燕
人民陪审员  林业就
人民陪审员  梁毓
二〇一六年三月二十二日
书记员  谭源