二手房买卖合同未约定办理购房贷款次数如何处理
二手房买卖合同未约定办理购房贷款次数如何处理
重庆律师 陈龙桥
2019年6月13日
摘要：当合同对有些事项没有约定或者约定不明确，双方又不能补充协商一致时，应根据合同法第125条的规定，根据合同目的、交易习惯以及诚实信用原则等，确定各方的权利和义务。
很多二手房买卖中的买方都是以贷款方式购房，贷款就涉及到买方是否符合银行贷款的条件，特别是在国家对房地产行业进行调控时，银行的房贷政策是在不断变化的。有的时候仅是因为申请贷款的资料存在一些小瑕疵，但按照银行的要求进行补充完善后，银行即可贷款。出现这种情况时，即使二手房买卖合同对向银行申请办理贷款的次数没有进行明确约定，但买卖双方本着诚信原则进行处理一般都不会有什么问题：买方将申请贷款的资料按照银行的要求补充完善后，双方再到银行面签办理贷款手续就可以了。但如果遇到一些特殊情况，如房价大幅度上涨，卖方想找理由拒绝卖房，可能就会很麻烦。
有这样一个案例：买方以贷款方式购买二手房，买方除向中介支付中介服务费外，另行向中介支付贷款服务费，由中介代买方向银行申请购房贷款。买方按照中介的要求提供了申请购房贷款的资料，买卖双方到银行进行了面签，将贷款申请资料提交银行审核。银行审核后认为买方提交的贷款申请资料有一些小瑕疵，但明确告知只要买方将申请贷款资料补充完善后，银行即可办理贷款。买方立即按照银行的要求将完善后的贷款申请资料交给中介，中介遂通知买卖双方再到银行面签办理购房贷款的相关手续。
由于当时房价大幅度上涨，卖方不想再向买方卖房，就以卖方已经配合买方到银行面签办理过贷款手续为由，拒绝再次到银行面签办理贷款手续，致使买方不能取得购房贷款来支付购房款（按照政策规定，买方申请的购房贷款必须由银行直接支付给卖方，为此卖方必须向银行提供接收购房贷款的银行账户，并亲自到银行当面签字按手印予以确认，否则银行是不能发放二手房购房贷款的）。卖方随后发函称因为买方没有取得贷款来支付房款，要求买方变更合同约定的房款支付方式，从贷款购房改为在十五天内一次性全款购房，否则卖方就将以买方逾期支付房款构成违约为由解除二手房买卖合同，追究买方逾期付款的违约责任，要求买方支付房屋总价20%的违约金等。
买方难以接受卖方的行为，遂向律师咨询该怎么处理。经详细研究买卖合同等资料后，律师发现二手房买卖合同并没有约定卖方到银行面签办理购房贷款的次数，卖方以已经去银行面签办理过贷款手续，且是因为买方自己提交的贷款申请资料存在瑕疵导致银行不予贷款，因此卖方不再到银行面签办理贷款贷款也不是没有一点道理。但是从合同的整体内容和相关法律规定来看，卖方这样的理由还是有问题的，只是下一步如何处理也还是需要仔细斟酌：
按照法律规定和合同约定买方有权要求卖方继续到银行面签办理贷款手续，继续向买方出售房屋，但是如果卖方坚持不到银行面签办理贷款手续，买方就不能取得贷款来支付购房款。因此除非买方将贷款购房改为全款购房，否则买方要求继续购买该房屋的可能性就很低，因为即使买方起诉到法院要求卖方继续卖房，法院也不可能强制卖方到银行去面签办理贷款手续。
如果买方不能够全款购房，比较现实的方案就是按照合同法的规定催告卖方继续到银行面签办理银行贷款，如果卖方拒绝再到银行面签办理贷款手续，买方就可以解除二手房买卖合同，追究卖方的违约责任，要求卖方赔偿房屋总价20%的违约金等。
因买方仍想继续购房，律师建议先找中介进行协调，看能否继续进行房屋买卖：如果能够继续进行房屋买卖，就走继续房屋买卖这条路；如果不能继续进行房屋买卖，就只有解除二手房买卖合同，追究卖方的违约责任。
虽经中介多次协调，卖方仍然拒绝到银行面签办理贷款手续。在此情况下，买方就只有解除买卖合同，追究卖方违约责任。只是买方解除二手房买卖合同也需要依法进行，并在此过程中注意收集和保存相关证据，否则就有可能给对方抓住是由于买方不能支付购房款构成违约，买方反而要承担违约责任，赔偿对方的损失。
买方按照律师的建议，向中介提交完善后的贷款申请资料，要求中介按照合同约定通知卖方到银行面签办理贷款手续；在卖方拒不按照中介通知的时间去银行面签办理贷款手续后，买方给卖方发律师函，要求卖方在合理期限内按照中介的通知去银行面签办理贷款手续，否则买方就解除二手房买卖合同，追究卖方的违约责任，要求卖方支付房屋总价20%的违约金等。
由于卖方不想继续卖房，在买方给出的合理期限内卖方还是没有去银行面签办理贷款手续，买方遂委托律师向法院起诉，要求确认解除二手房买卖合同，要求卖方赔偿房屋总价20%的违约金等。
在诉讼中，法院根据买卖双方及中介提交的证据，认定卖方所称是买方自己提交的贷款申请资料存在瑕疵才导致银行不予贷款，因此本次房屋买卖是买方不能支付房款而违约的理由不能成立；同时认定二手房买卖合同虽然没有直接约定到银行面签办理购房贷款的次数，但间接约定了买卖双方应当在接到中介通知后5日内到银行面签配合办理贷款手续，因此根据诚实信用原则，及二手房买卖合同的目的是促成房屋买卖等因素，卖方应当对买方申请贷款的资料存在一些小瑕疵所造成的不便，具有合理的容忍义务，即卖方有按照中介的通知再次到银行面签办理贷款手续的义务，卖方违反此义务导致本次房屋买卖最终不能履行，属于卖方违约。因此法院判决确认买方解除二手房买卖合同合法有效，卖方应当承担违约责任、赔偿买方损失等。
