未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？
问：未取得产权证书的存量房买卖合同的效力如何认定？
答：我们认为，买卖合同签订后当事人（出卖人、买受人）以房屋尚未取得房产证为由主张买卖合同无效的，不宜支持。
根据《物权法》第15条的规定，应当明确区分房屋买卖这一合同行为与办理过户登记的物权变动的行为。能否办理房屋所有权登记是合同履行能否的问题，这与合同效力问题无直接关系。《合同法解释(二)》第14条明确规定，《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《城市房地产管理法》系行政管理性法律，该法第38条第6项的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，故在性质上属于管理性禁止规范，并非效力性禁止规范。司法实践中不能以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。在不损害国家利益与社会公共利益的前提下，应当以鼓励交易与诚实信用为原则，尊重合同交易当事人的意思表示，承认合同的效力。
问：共有存量买卖合同的效力如何认定？
答：此类买卖合同效力如何认定，一直存在争议。目前司法实践中，各法院做法也不同，有的法院认为买卖合同有效，有的法院认为买卖合同无效，有的法院认为在符合善意取得条件下无权处分的买卖合同有效，争论较大，标准并不统一。从维护公信、公示原则和保护善意守约方的角度出发，我们更倾向于认为，一是房屋出售是，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的全完权利人，其与出卖人签订的买卖合同应认定为有效。如有证据证明买受人存有过错、与出卖人恶意串通、损害其他共有人的利益除外。二是房屋出售时，权利人登记为数人的，基于部分共同共有人不得私自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
来源：北京市第二中级人民法院民一庭：《存量房买卖合同的法律适用研究》，载《法律适用》2010年第11期。
