一、案件相关信息：


上诉人（原审被告）：商都县众邦亿兴能源材料有限责任公司，住所地内蒙古自治区商都县七台镇工业园区。
被上诉人（原审原告）：侯向阳。
二审：　河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第260号
再审：（2015）最高人民法院民申字第3299号
案由：　民间借贷纠纷


二、案情简介：


2012年12月24日，侯向阳（甲方）与韩福全（众邦公司的法定代表人）、李丽华（乙方）签订《借款协议》，约定：乙方向甲方借款人民币550万元。乙方提供众邦公司位于商都县商张公路北侧（工业园区）的80004平米的工业用地的国有土地使用证作为抵押。后侯向阳向韩福全账户汇入511.5万元，其余38.5万元作为利息预先扣除。


随后，韩福全将商都县国用（土）第2012-134号《国有土地使用证》交付侯向阳张振东持有，但双方未办理抵押登记。因韩福全、李丽华未偿还借款本息，侯向阳向张家口中院起诉请求：1、韩福全、李丽华偿还借款550万元及利息；2、众邦公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任，侯向阳对该财产享有优先受偿权。张家口中院一审判决支持了侯向阳的部分诉讼请求，但未支持其主张的对抵押财产享有优先受偿的权利。之后，众邦公司不服，但其提起的上诉和再审均被驳回。


三、核心观点：


根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以土地使用权进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自抵押登记时设立。法院认为抵押合同成立，抵押权并未设立，但是债权人可以要求抵押人就合同约定抵押的土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任，但不能就土地使用权主张优先受偿。


四、案件启示：


1、根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也即，抵押未登记仅为抵押权未有效设立，但并不影响抵押合同的效力，抵押合同仍然有效。在抵押合同仍然有效的情况下，债权人可基于抵押合同向抵押人主张在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。因此，未办理不动产抵押登记的抵押合同可转换为要求抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任的有限担保责任。


2、不动产抵押合同签订后，不论是抵押人还是抵押权人，都应当应及时办理抵押权登记。办理了抵押登记，则债权人可以就抵押物优先受偿。因为，没有办理抵押登记可能会导致债权人在抵押人资产资不抵债时，极有可能会面临债务不能被全部清偿的风险。对于抵押人来说，迟延办理抵押登记，并不能从根本上改变双方当事人的权利义务关系。


3、在抵押未登记但已满足抵押合同约定的或者法定的实现抵押权的条件时，抵押权人应当在请求保全债务人相关财产的同时，申请保全抵押物。在抵押物已经被抵押人转让时，可申请在抵押物价值的范围内保全抵押人的其他财产，尽可能的保护自己的权利。


五、相关法律规定：


《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。


第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。


第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。


《合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。


当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。