承租人未经许可将房屋使用权转让 是否构成违约
导读：在房产纠纷中常常涉及到关于承租人未经许可将房屋使用权转让，是否构成违约，那么这种情形应当如何处理呢？本文将从以下案例中详细解读。案情简介：承租人未经许可将房屋使用权转让，是否构成违约
四川高院与范某签订了一份房屋租赁合同，合同抬头上写明承租方是大陆美发（成都市金牛区青北路生活用品服务部大陆美容院的简称），但落款处只有范某的签名，而无大陆美发的盖章及其负责人的签名。合同主要约定：四川高院将位于成都市正府街108号综合楼南面的一间面积为25平方米的10号房屋出租给承租方(乙方）作为营业房使用，期限为1998年1月1日至1998年12月30日，租金为每月3000元，乙方于每季度第一个月的10日前交纳，逾期按每日千分之五向出租方交纳滞纳金；租赁期间的水电费按照有关部门的收费标准由乙方向四川高院交纳；乙方不得擅自转租房屋。合同签订后，四川高院按约定向范某交付了该房屋。范某在按合同履行一段时间后，于1998年5月31日未经四川高院同意，与案外人周某达成转让协议，将该房屋使用权与其他财产转让给周某。自1998年10月起，范某没有按约定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院书面通知范某交付租金及所用水电费用，范某签收了此通知，但仍未履约。1999年3月12日，周某将该房屋钥匙邮寄给四川高院。另外，大陆美发的负责人为黄莉。由于范某拒不按合同约定交纳所欠租金，四川高院遂向范某住所所在地的成都市高新产业技术开发区（以下简称高新区）人民法院提起诉讼，要求判令范某支付所欠租金、水电费及违约金共计23940.7元。
法院判决：应当承担相应赔偿责任
根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条、第一百三十四条第一款第（七）和第(八）项，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条、第四条之规定，该院于2000年8月29日作出判决：范某于本判决生效之日起15日内向四川高院给付租金9000元、赔偿租金损失6000元、违约金与滞纳金7815元，共计22815元。
律师说法：如何认定房屋租赁合同是否有效
本案房屋租赁合同虽然乙方写明为大陆美发，但范某不是大陆美发的负责人，也无证据证明大陆美发委托范某代表其与四川高院签订合同，且该合同没有大陆美发的公章，只有范某的签名，因此范某就是该合同的乙方；其后，范某与周某签订转租协议，以自己名义将该房屋转租给周某，也证明了其就是该合同的乙方，从而其是本案的适格被告。虽然四川高院未按《成都市城市房屋租赁管理办法》的规定在出租房屋时取得房屋租赁许可证，但本案应适用《中华人民共和国合同法》，而该法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定。成都市的该办法不属法律、行政法规之列，而现行法律、行政法规没有出租房屋应取得房屋租赁许可证的强制性规定。故该合同合法有效。范某将承租的房屋擅自转租给他人，致四川高院在租赁期满后2个月才收回房屋，造成房屋租金损失，范某应承担相应的赔偿责任，因此四川高院的诉讼请求并未超过合同范围。另外，四川高院依合同约定主张违约金，应予支持；其所主张违约金与滞纳金共计7815元，少于范某应支付的数额，系依法处分自己民事权利的行为，予以准许。但对四川高院提出的1125.7元水电费，其提供的证据材料是有利于自己的单方记载，没有其他证据予以印证，不予采信，相应的主张也不予支持。
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