关于房地产公司股权转让实务中的几个法律问题
连续多年位居中国暴利行业之首的房地产行业，越来越成为更多资本的热门投资方向，也使得房地产类公司的股权转让成为目前最为活跃的公司法律活动之一。由于这类公司的股权转让均涉及投资者的重大利益，使得我们不得不把它从一般公司的股权转让业务中单独拿出来进行探究，毕竟，我们作为专业律师，要对我们的客户担负其重大责任。现就实践中经常遇到的几个法律问题提出如下意见。
一、股权转让法律概念分析
我们可以把“股权”通俗的理解为”股东权利”，那么股权转让即为股东权利的转让。
从公司法理论上说，股东因其出资而对公司享有股东权利，而这种权利是由自益权和共益权共同组成。所谓自益权即股东专为自己的利益而行使的权利，主要包括分红权权、剩余财产分配权等。共益权则指股东为公司及包括其他股东在内的全体股东利益而行使的权利，主要包括提案权、表决权等。自益权的获得是股东向公司投资的最终目的，是共益权的价值基础，而共益权的行使是实现自益权的手段和保障，两者有机结合形成完整的股东权利。
其实，按照我国新公司法规定，“股权转让”专对于有限责任公司而言，公司法第七十二条规定：“股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。”；而对于股份有限公司，股权转让则被称为“股份转让”。公司法第一百三十八条规定：“股东持有的股份可以依法转让”。因现实中的房地产公司大都是有限公司，故我们在此仅以有限公司为例展开讨论。
二、房地产公司股权转让价款的确定
对于公司股权转让价款如何确定的问题，在实务中往往引起转受双方较大争议，但在我国公司法制度和相关法律制度中，并没有明确性规定和强制性规定。从行为的法律性质来看，股权转让实质上也是一种买卖合同行为，按照合同法的等价有偿原则，应当对股权价值进行财务上的评估，而这个价值一般都会指向公司的净资产即公司资产负债表上的所有者权益数。但是，评估价值仅仅是一种评判和估计的价值，只能作为一个重要参考，在交易实践中双方还要考虑各自因素讨价还价，也属正常。因为这种评估价值主要反映的是公司的现有资产价格，而股权的价值不仅体现企业资产的历史和现状，主要还应体现企业的未来收益，因此股权转让价格的确定应考虑企业的动态盈利能力。
房地产公司在股权转让时，由于可能存在在建工程的价值评估和未来收益预测，商品房销售采用按揭贷款方式，房地产公司与按揭银行间事先签有回购协议条款，购房者能否在10年至20年间的还款期限内完全履约，商业利益风险如何，房地产公司现有土地、房屋价值走向如何，等等问题，因此，应根据房地产法律制度的有关规定进行科学评估，解决相关法律问题，最后确定股权转让价格。当然还要考虑潜规则发生的潜在费用，因其不是公司法律问题在此不述。
三、股权转让协议签订后的股东变更登记问题
股权转让协议签订后没有办理股东变更登记是否影响协议效力的问题，在过去的实践中存在不同看法。
有人援引《合同法》第四十四条第二款的“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，以及旧《公司登记管理条例》第三十一条之规定的“有限责任公司变更股东的，应当自股东发生变更之日起三十日内申请变更登记，并应当提交新股东的法人资格证明或自然人的身份证明”，从而认为没有办理股东变更登记的就是股权转让协议无效。而另有人则援引最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”司法机关一般会采信后一种观点。
还有人认为这种法律上的“不明确”属于立法漏洞，并期待对公司法修改时明确股权转让协议应登记生效，但这种期望随着新公司法及配套法规的出台而未能实现。新的《公司登记管理条例》第三十五条规定：“有限责任公司股东转让股权的，应当自转让股权之日起30日内申请变更登记，并应当提交新股东的主体资格证明或者自然人身份证明。”虽然表述上有所变动，但仍不能满足合同法司法解释的无效认定条件。
其实，从公司股权的特殊法律属性考虑，要求明确股权转让协议必须登记生效的想法是一种违背私法意思自治原则的想法。而《公司登记管理条例》属于对公司的行政管理和约束规范，不应介入平等主体间的交易活动。换一种说法就是，股权转让协议因双方协商签订而生效，属于转让双方自由的法律行为，而要求公司进行股东变更登记是国家对公司作为企业法人进行管理的行政要求，这里的公司是独立于股东的一个法律主体。两者属于不同法律范畴。因此，是否进行股东变更登记不影响股权转让协议的效力，如果转让某方不提供股东变更所需资料，另一方可以要求其履行协议并承担违约责任，另外，笔者认为公司也有权要求其提供所需资料以避免违法带来公司的损失。
实践中，虽然股东变更登记不会影响股权转让协议的效力，但是不依法进行变更登记则会使公司受到行政处罚，形成不必要的损失和纠纷。因此，笔者建议，在股权转让过程中，转让双方均不要存在侥幸逃避法律责任的想法，依法协助公司进行相应的变更登记。
四、股权转让中股东的优先购买权如何行使的问题
新公司法第七十二条规定：“（有限公司）股东之间可以相互转让其全部出资或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
该条明确规定了公司股权转让中公司原有股东在同等条件下具有优先购买权。但该优先购买权如何行使，实务中有很多问题值得探讨。有这样一个案例：某房地产公司有甲乙两名股东，甲拥有55%股权，乙拥有45%股权。甲因要到外地发展，决定将55%股权转让，起初乙并无购买意向，甲便与丙谈好股权转让价格，丙愿意购买甲的股权，从而取得该房地产公司的控股权。但甲正式征求乙的意见时，乙提出要行使优先购买权，但只购买甲10%的股权，从而对公司控股，甲可以将其45%股权转让后给丙。但丙提出要买就买55%的股权，否则不买。甲乙丙三方协商未果，引起纠纷。
该案所涉及的法律问题是：股权转让中的优先购买权能否针对转让方的部分股权行使？
鉴于法律没有明确规定，学界争议较多，有人认为：公司原有股东可以对转让股东的部分转让股权行使优先购买权。理由是：第一，从法律规定看，公司法规定了股东的优先购买权，但并未禁止股东部分行使优先购买权的情况。第二，从立法本意看，公司法之所以规定股东（下又称原股东）享有优先购买权，目的就是为保证原股东可以通过优先购买权的行使，实现对公司的控制权，维护其既得利益。提供这种保护的立法依据：一是根据有限责任公司兼具有资合与人合的性质。其人合的性质要求公司股东之间具有很强的合作性。当股东向股东以外的人转让股权时，在新股东与原股东间能否建立起良好的合作关系，将对原股东的利益产生重大影响。为维持公司之“人合”特征，立法赋予原股东优先购买权，以便其选择是否接受新股东的合作。二是对原股东对公司贡献的承认，是保护原股东在公司既得利益的需要。公司是原股东经营发展的，当股东发生变化时，应当优先考虑对原股东既得利益的维护，其中便包括对公司的控制权利；如果法律不是将原股东对公司的控制权列入优先考虑范围，根本就不会赋予其优先购买权。对公司的控制权既包括对原有控制权的维护，也包括对新控制权的优先取得。当部分行使优先购买权就可以取得对公司的控制权，或足以维护其既得利益时，原股东没有必要收购全部转让的股权。对部分行使优先购买权的承认，应当包括在立法本意之中。第三，有限责任公司的股权是可分物，法律允许对其分割、部分转让。出让的股东可以出让部分股权，受让的股东也可以受让部分股权，优先购买权当然也就可以部分行使。在实践中，确实存在股权受让方为取得公司的控制权才同意受让股权的情况。这时，股权转让的标的物已经变为随特定比例股权而存在的公司控制权，从这个意义上讲，标的物具有不可分的性质。但是，如前所述，在公司控制权方面，法律是优先保护原股东利益的。优先购买权的行使顺续在先，其地位要高于为取得公司控制权的非股东受让方的利益。所以，原股东对优先购买权是全部行使还是部分行使，完全可以自行选择，不应受制于受让方取得公司控制权的利益。对原股东的优先购买权而言，转让的股权仍然是可分物。笔者亦同意上述观点。
但实践中，当由于原股东主张部分行使优先购买权而使股权转让无法进行时，如果拟转让股权的股东坚持退出公司，就只能寻找新的受让方，或者解散公司进行清算，甚至因此可能使公司陷入僵局。因此，在实践中应当充分考虑和好好设计转让方案。
