拆迁补偿以房子实际面积为标准进行补偿吗？小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别？
拆迁补偿以房子实际面积为标准进行补偿吗?
京平律师答
拆迁补偿不一定以房子实际面积为标准进行补偿，要看以下具体情况： 一、有产权登记证，实际测量的面积>登记面积→以实际测量的面积为准
由于登记机关的工作人员工作不认真或测量不准确，可能导致房屋权属证明记载的面积与实际面积不一致。如果出现产权证记载的四至与被征收人所认为的四至相同，但被征收人认为记载的面积小于实际面积的，法院可以组织双方当事人实地测量，如果实际测量的面积大于或者小于产权证记载的面积的，应当以实际测量面积为准。 二、有产权证，但有证据证明可以推翻登记面积→以证据证明的面积为准 房屋产权证是房屋登记机关依职权颁发的权属证书，具有很强的证明效力，但也不是不可动摇的，实事求是才是最高准则。如果我们可以提供充分的房屋产权产籍资料或者其他有效证据，足以推翻房屋产权证记载的面积的，就应以证据证明的面积为准。 三、没有证的房子，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积<记载面积→以实际建筑面积为准 由于我国房屋登记制度不完善，不少房屋未登记，对此类房屋，应以相关批准文件记载的建筑面积为准。实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。 四、没有证的房子、没有批准文件记载，各地不同，一般以实际丈量的面积为准 没有房产证，没有批准文件或者批准文件未记载建筑面积的如何处理?各地的规定不尽相同。 比如上海市规定，相关批准文件未记载建筑面积或者虽无批准文件，但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。 合肥市规定，房屋无有效证照，但在1986年航拍图上有标注且产权归属明晰的，可以结合1986年底前最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿；1986年底前地形图无标注的，可以结合1986年后最邻近年份的地形图确定房屋面积给予补偿。 如果你的房子没有相关证照，应该关注本地的地方性规定，而不应轻易被拆迁办看似有道理的说辞“忽悠”，对自己房屋的实际建筑面积一定要做到心中有数。
小产权房与大产权房在拆迁时有什么区别?
京平律师答
一、首先要明确概念
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，未经国家房管部门颁发产权证。小产权房并非法律概念，而是人们在社会实践中形成的约定俗成的称谓。我国是二元制土地所有权结构，即国有土地所有制与集体土地所有制，其中国有土地的使用有划拨和出让两种方式，房屋开发商取得国有土地使用权后，办理相关许可证件进行房屋建设并可以出售，房屋所有权人经房屋登记单位办理产权登记并颁发产权证书，该房屋还可以再次流转交易。而集体土地上的房屋，是村集体基于村民身份而分配土地使用权益，进行住宅房屋建设，不同于大产权房可以自由上市交易，该类房屋的交易受严格限制。 二、拆迁中的区别 1、征收拆迁流程 小产权房主要是集体土地上的房屋，无论是村民自己居住使用还是出卖给非集体成员使用，在拆迁时都要按照集体土地征收程序进行，主要有以下几步： ①当地市、县级政府发布拟征地公告、征询意见、实地调查与登记、拟定一书四方案，上述材料组卷向省政府或者国务院报批；②省政府或国务院审批后作出批准文件下发当地，当地国土部门组织公告；③市、县级国土部门拟定补偿安置方案并予以公告、征求意见，之后由市县级政府批准实施。 大产权房一般是国有土地上的房屋，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施征收，主要程序是： ①由征收部门组织相关部门确定征收范围、拟定征收补偿方案并论证、听证；②征集意见后修改补偿方案、进行社会稳定风险评估，并落实征收补偿费用；③在完成上述程序后作出征收决定，并公告实施；④实施征收、对被征收房屋进行评估，最终与被征收人达成补偿协议。 2、拆迁补偿 购买的小产权房由于合同效力以及产权变动存在缺陷，在遇到拆迁时，补偿会存在较高风险。一方面小产权房的买受人(除非已经成为该集体经济成员)难以获得人员安置资格；另一方面一旦原房主在拆迁时反悔，主张买卖合同无效，购买人可能承担合同无效的风险，此时拆迁补偿款需要在购买人与原房主之间根据过错程度进行分配，购买人在拆迁中有可能只能获得搬迁、装饰装修补偿等部分。 而大产权房无论是交易还是权属登记是更有保障的，在征收时对房屋价值进行评估补偿，并给予搬迁费、停产停业损失等补偿。
