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代理沛县刘某房屋租赁合同纠纷一案获胜诉
发布日期:2018-10-25    作者:110网律师
 
段文超代理沛县刘某房屋租赁合同纠纷一案获胜诉
 /段文超

案情回顾:
原告刘某于2001年购买位于沛县街上的一套门面房,当时以案外人王某的名义购买的,房产证上用的王某的名字,实际出资购买人是刘某。该门面房对外出租管理和收取租金都是刘某来处理的。
2010年王某去世后,王某的妻子李某以该房屋是王某的名字,向刘某索要房屋,李某将刘某告上法庭,该产权纠纷案件经过年一审和二审诉讼,最终刘某终于赢了官司,法院判决该房屋实际所有权人是刘某,20126月该房屋由王某过户到刘某名下。
然而事情并没有这么简单,在李某与刘某为争夺所有权诉讼的过程中,该房屋的承租人张某租此房屋开饭店使用,他趁机拒付房租,张某的理由是弄不清楚谁才是真正的房屋主人,房租就这样一直拖欠下去。李某一天突然雇人将该房屋的防盗门用电焊焊死,不让承租人张某营业,张某因拖欠较多房租,索性关门大吉,从后门将物品搬出。
刘某在争夺房屋所有权后,以房东的身份要求承租人张某支付拖欠的房租78000余元,张某以房屋产权存在纠纷导致其关门,装修损失和停业损失较大,拒绝支付房租。为此,刘某将张某告上法庭。
庭前准备:
沛县律师事务所段文超律师接受本案原告刘某的委托后,为当事人准备起诉材料和收集证据,并向人民法院申请证据保全,带领法官亲自到房屋现场,打开房门,清点房屋内残留的承租人张某的物品,房屋内仅存吧台和货柜,其余物品被搬出,装修隔断被人为损坏。段律师在现场拍摄了录像,保全了该证据,并积极准备代理辩论意见等材料,为开庭顺利进行做着充分的准备。
辩论要点:
1、原告主体适格,生效的判决文书已经确认了该房屋实际所有权人是原告刘某,且该房屋已经过户到刘某名下,物权登记所有人为刘某。
2、被告租用原告房屋,租金仅仅给付至20108月份,从20108月至2012710,被告一直占用、使用该房屋。原告主张租金78000余元有事实依据。
3、被告抗辩房屋被他人关闭,不能成为拒付房租的理由。
因第三人的侵权行为对被告造成的损失,被告应当向该第三人主张侵权责任,与实际房东原告无关。被告怠于行使自己的权利,没有争取必要措施,弃自己的生意于不顾,造成损失扩大,对扩大的损失理应自行承担。
4、被告要求的装修损失没有法律依据。
5、被告抗辩原告主张给付租金的请求已过诉讼时效,不能成立。
 被告租用原告的房屋的行为是一种持续使用的行为,从20108月份就没有支付房租,但被告占有、使用原告的房屋的行为一直持续到2012710,即使算诉讼时效,也应从2012710起算,所以原告的主张并未超过诉讼时效。
庭审结果:
    最终,法院认定房租的起算时间从20108月起,至房屋被关闭时2011122止,被告将其物品搬出房屋,以自己的行为表明与原告解除了租赁合同关系,故拖欠房租的时间以该时间段为宜,判决被告支付原告房租56000余元,一审胜诉。被告张某不服提起上诉,但因其未按时交纳上诉费用,二审法院裁定按撤诉处理,至此,一审判决生效。
办案结语:
本案是一起房屋产权纠纷涉及第三人承租方权益的典型案例,首先要明确房屋的所有权归属,才好确定法律关系的对象。承租人以弄不清谁是房屋主人,就拒付房租,显然是站不住脚的,不能因为别人的过错而使自己得利,自己需要承担的法律责任是在所难免的。但是在本案中,承租人确实也因为该产权纠纷导致停业,实际损失确实是存在的,实际侵权人是李某,张某应当向李某主张侵权损失,而不是成为其拒付房租的理由。法律关系一旦明确,无论再复杂的案件,都能迎刃而解。
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