点评一起农村房屋买卖合同纠纷案例
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年11月，杨某华诉称：刘某倩系我妻子，刘振国系刘某倩父亲。北京市昌平区回龙观镇天龙苑小区602号房屋(以下简称602号房屋)登记于刘某倩名下，但实为杨某华与刘某倩婚后购买的房屋，属夫妻共同财产。2013年1月12日，刘振国与北京鑫尊房地产经纪有限责任公司(以下简称鑫尊公司)签订《房屋出售委托协议》，约定刘振国委托出售602号房屋。2013年1月13日，在鑫尊公司的居间服务下，刘振国持上述委托书与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》，刘某倩未在该合同上签字，刘振国在出卖人的委托代理人处签名。合同约定出卖人将602号房屋出售给买受人，同时约定房屋总价为333万元整，签订合同当日买受人支付给出卖人购房定金3万元整。合同签订后，马某向刘振国支付定金3万元。在上述整个买卖过程中，杨某华从未授权刘振国处分其享有共有权的房屋。
2013年，马某向北京市昌平区人民法院提起诉讼。法院判决，认定刘振国的行为构成表见代理，合同有效。但是认为双方合同已经解除，驳回马某要求继续履行合同的诉讼请求。2014年，马某向北京市一中院提起上诉。贵院判决，认定刘振国的行为构成表见代理，合同有效，并判决刘某倩继续履行合同。刘某倩并未告知杨某华该诉讼，杨某华亦不知晓该诉讼。本案602号房屋为杨某华与刘某倩的共同财产，出售该房屋应由夫妻双方共同决定，刘某倩无权单方处分该房屋。刘振国与马某签订合同时，杨某华并未出具同意处分的书面声明，目前也不同意追认刘振国的代理行为。因此，房产不得转让。
综上，在杨某华未同意出售该房屋的情况下，任何人无权处分602号房屋。刘振国手书的《委托书》上并无杨某华的签字，马某在与刘振国签订《北京市存量房屋买卖合同》时，明确知晓602号房屋为杨某华和刘某倩共同所有，且杨某华并未签署《委托书》。因此，马某明知刘振国并未取得该房屋全部所有权人的授权。刘振国的行为并不构成表见代理。但是，北京市昌平区人民法院和北京市一中院均认定刘振国的行为构成表见代理，并进而认定合同有效，应当继续履行。上述两审法院的认定显然违反了《合同法》第四十九条规定，侵犯了杨某华的合法权利，属于认定事实不清，适用法律错误。综上，根据《民事诉讼法》第五十六条之规定，我认为，原发生法律效力的判决存在错误，损害了我的合法权利。有鉴于此，我特向贵院依法提起诉讼：1、撤销昌平法院民事判决，撤销一中院民事判决;2、确认刘振国与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效;3、判令马某腾退602号房屋;4、判令马某、刘某倩、刘振国承担本案诉讼费。
2、被告辩称
马某辩称：第一、一中院民事判决是正确的，没有错误，故不应当被撤销;第二、我方认为一中院民事判决未侵害杨某华的权益，杨某华所主张权利的事实和理由并不能成立;第三，我方认为杨某华知道或应当知道马某作为原告向北京市昌平区人民法院所提起的诉讼以及该案的上诉审理情况，所以杨某华的起诉超出了法律规定的期限，应当驳回其起诉;第四、马某是善意第三人，当时的购房行为合法有效，约定支付的购房对价是公平合理的，所以应当保护马某的合法购房权利。
二、法院查明
杨某华与刘某倩系夫妻关系，二人于1991年7月8日登记结婚。刘振国系刘某倩的父亲。602号房屋于2008年1月23日登记于刘某倩名下。
2013年1月13日，刘振国在鑫尊公司居间服务下，以刘某倩委托代理人的身份与马某签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定出卖人刘某倩将602号房屋出售给买受人马某，总价款333万元，买受人应于签订合同当日支付出卖人购房定金3万元，于2013年3月15日前支付购房款100万元，于过户当日支付购房款138万元，剩余92万元由买受人通过住房公积金贷款支付。
2013年1月13日，签订房屋买卖合同过程中，刘振国向马某表明其系刘某倩的父亲，并向马某出示了602号房屋的所有权证原件、刘某倩身份证复印件和刘振国的身份证原件，以及刘振国本人书写的刘某倩委托刘振国办理602号房屋出售委托协议的委托书，该委托书内容为：“本人刘某倩现委托父亲刘振国办理位于昌平区回龙观镇天龙苑小区602室与北京鑫尊地产公司签署房屋出售委托协议。委托人：刘某倩，日期为2013年1月12日。”
本案二审诉讼中，刘振国称，其在2013年1月13日以刘某倩委托代理人的身份与马某签订《北京市房屋买卖合同》时，未出示日期为2013年1月12日的委托书，其仅是得到刘某倩的口头授权;是中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给马某的。马某称，其对于该委托书是刘振国本人书写一事不知情，中介北京鑫尊地产公司将日期为2013年1月12日的委托书出示给马某时，刘振国本人就在签约现场，未否定日期为2013年1月12日的委托书中刘某倩签字的真实性;若签订《北京市房屋买卖合同》时，刘振国明确表示仅取得了刘某倩的口头授权，马某是不会签订《北京市房屋买卖合同》的。
2013年1月13日，刘振国代刘某倩收取了马某支付的3万元定金，刘振国以出卖人身份为马某出具了定金收条。
因刘某倩及杨某华拒绝履行该房屋买卖合同，刘振国与马某协商一致在2013年9月30日前暂缓履行该合同，暂缓履行期间，刘振国负责做刘某倩的工作，以便继续履行该合同，马某亦可自行购买其他房屋，如马某购买到其他房屋，该房屋买卖合同解除，马某从602号房屋搬出。暂缓履行期间，刘振国将602号房屋无偿借给马某居住使用，马某自行负担借住期间发生的水、煤气、电及物业管理等费用。为此，马某于2013年3月24日向刘振国出具了一份借据，内容为：“马某今借住刘振国房子居住，借住期自2013年3月24日起至2013年9月30日止。期间如马某买到房子则即搬出，借住期间本房所发生水、煤气、电及物业管理费由马某承担。房屋位置北京市昌平区回龙观天龙苑23号楼602室”，马某在借住人处签名。合同签订后，马某入住602号房屋。
另，就房屋买卖事项，刘某倩于2013年1月25日出具委托书，内容为：“本人刘某倩(女)、配偶杨某华(男)，特委托刘某倩父亲刘振国于贰零壹叁年拾贰月底前，全权代理刘某倩在北京市昌平区回龙观镇天龙苑小区23号楼602室房产的签约、贷款、过户等相关手续，特此授权。委托人：刘某倩，日期为2013年1月25日”。本案二审诉讼中，各方当事人均认可该委托书为刘某倩亲笔签字。马某称在2013年7月份时，借住期满前，刘振国向其首次出示日期为2013年1月25日的委托书。刘振国称在2013年1月25日后两个月时首次出示日期为2013年1月25日的委托书给马某。杨某华称其在本案一审中，首次知道有日期为2013年1月25日的委托书。
暂缓履行期间届满后，刘振国未能做通刘某倩及杨某华的工作，刘某倩及杨某华仍拒绝履行该房屋买卖合同，马某亦未能自行购买到其他房屋。马某至今仍居住在602号房屋。
在2014年1月20日，马某向北京市昌平区人民法院起诉刘某倩、刘振国，要求继续履行于2013年1月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、协助居间服务方和马某办理房屋过户手续。该案庭审中，证人出庭作证称其为该交易的经纪人，之前也为刘振国提供过居间服务，了解刘振国的情况，房屋是由刘振国管理，并称委托书由刘振国当着自己的面亲自书写和签名，但没有告知马某委托书是由刘振国书写的，向马某出示过委托书、房屋所有权证、刘某倩身份证复印件、刘振国身份证原件。马某称在签订合同时，看到了房屋所有权证原件、刘某倩的身份证复印件、刘振国的身份证原件、授权委托书及房屋出售委托协议，并去房屋内看过，当时是刘振国在屋内居住，而且刘振国多次表示刘某倩购买该房屋是给刘振国买的，刘振国有出售房屋的权利。刘某倩、刘振国称当时签合同时刘振国就明确表示房子是刘某倩及其丈夫杨某华的，后刘振国与刘某倩沟通时刘某倩明确表示不同意出售，之后马某也和刘某倩确认过这个事情，刘某倩和丈夫杨某华均反对出售该房屋。北京市昌平区人民法院经审理于2014年6月18日作出判决：驳回马某的诉讼请求。
三、法院判决
1、一审判决
1)撤销北京市一中院判决;撤销北京市昌平区人民法院民事判决;
2)驳回杨某华的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，有独立请求权或无独立请求权的第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月，向作出该判决的人民法院提起诉讼。本案中，602号房屋虽登记在刘某倩名下，但杨某华与刘某倩系夫妻关系，602号房屋购买于双方婚后，杨某华为602号房屋共有权人，涉及该房屋案件的处理结果同杨某华有法律上的利害关系，故杨某华应为享有撤销权的第三人。现其在认为民事权益受到损害之日起六个月内提起第三人撤销之诉，符合法律规定。
在马某与刘某倩及刘振国房屋买卖合同纠纷案件中，杨某华是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼，同样是其要求撤销生效判决的条件。现杨某华否认其知道该诉讼，法院也并未通知其参加该诉讼，其他诉讼当事人亦不能证明杨某华对于诉讼是知晓的，故杨某华未参加该诉讼不能归责于其本人。
杨某华作为房屋的共有权人，刘振国以刘某倩的名义与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》前未征得杨某华同意，杨某华对刘振国该行为并未予以追认，且杨某华明确表示不同意出售房屋。马某在交付刘振国定金3万元后，由于刘某倩及杨某华的反对，《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在杨某华未参加诉讼的情况下，一中院判决刘某倩协助马某将602号房屋的产权过户至马某名下，侵害了杨某华的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决也应同时撤销。
对于杨某华要求确认刘振国与马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及马某腾退房屋的请求，因上述诉讼请求并非杨某华提起撤销之诉的权利基础，故本案不予一并处理，杨某华可另行起诉。
依据现有证据，在签订合同过程中，刘振国表明是刘某倩的父亲，并向马某出示了602号房屋的所有权证原件、刘某倩和刘振国的身份证原件、日期为2013年1月12日的委托书，而且专业的房地产经纪公司提供了居间服务，马某有理由相信刘振国有代理权，故刘振国的代理行为有效，刘某倩应对刘振国以代理人身份签订的《北京市房屋买卖合同》承担全部责任。
刘某倩于2013年1月25日亲笔出具委托书，可视为其追认刘振国代理刘某倩与马某于2013年1月13日就602号房屋签订《北京市房屋买卖合同》。
602号房屋登记在刘某倩名下，杨某华亦为房屋的共有权人。依据日期为2013年1月12日的委托书，刘振国不能构成对杨某华的表见代理。依据日期为2013年1月25日的委托书，不能视为杨某华追认刘振国代理杨某华与马某于2013年1月13日就602号房屋签订《北京市房屋买卖合同》;刘振国也不能构成对杨某华的表见代理。
马某虽已入住602号房屋，因602号房屋的产权尚未过户到马某名下，马某未善意取得602号房屋。杨某华对刘振国代理刘某倩与马某签订《北京市存量房屋买卖合同》未予以追认，且杨某华明确表示不同意出售房屋。马某在交付刘振国定金3万元后，《北京市存量房屋买卖合同》未能继续履行，在此情况下，买卖合同构成法律上的履行不能。在杨某华未参加诉讼的情况下，一中院判决刘某倩协助马某将602号房屋的产权过户至马某名下，侵害了杨某华的民事权益，应予撤销。鉴于二审生效判决被撤销，与之相对应的原一审判决应同时撤销。
