以交易习惯认定房屋买卖合同无效纠纷案例
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某椮诉称：我与马某萧于2009年1月24日签订《存量房屋买卖合同》，合同约定马某萧将北京市海淀区某某园6号楼611室出售给我，并且双方办理了过户手续，现我已取得该房屋的《房屋所有权证》，但马某萧至今未将该房屋腾空交给我。我为保护自身合法权益，故起诉至法院，要求：1、判令马某萧将房屋腾空交还予我;2、判令马某萧支付自2009年2月1日起至腾房之日的房屋使用费，每月按6500元计算;3、由马某萧承担本案诉讼费。
2、被告辩称
马某萧辩称：我与李某椮之间不存在买卖合同关系，我因需要资金与侯关平商定向其借款100万元，以房屋作抵押。侯关平带我找到律师李某椮，拟委托其办理借款及房屋抵押事宜。但李某椮伪造了我对杨某的委托书，其与杨某明知杨某没有代理权，恶意串通，让杨某以我的名义与李某椮签订买卖合同并办理房屋过户手续，严重侵害了我的合法权益，该合同应属无效合同，故我不同意李某椮的诉讼请求。
二、法院查明
2009年1月16日，马某萧签署委托书，委托事项为全权委托杨某办理611号房屋的买卖手续及到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、代收售房款、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续。当日，马某萧与李某椮到北京市方正公证处就上述委托书进行了公证。当月24日，市住建委依据杨某和李某椮提交的相关材料，经审查后，认为符合房屋权属转移登记的条件，于当日向李某椮核发了房屋所有权证，确认611号房屋为李某椮所有。
李某椮与马某萧均提交了2009年1月24日签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，双方在合同中对房屋交付未作约定。诉讼中，李某椮称其提交该合同系用以证明其通过签订房屋买卖合同购买611号房屋;马某萧则称该合同是无效合同，无法确认是否是杨某所签，即使是杨某所签，其也未获得马某萧的授权。杨某对该合同的真实性表示认可。李某椮对马某萧的说法不予认可。
李某椮与马某萧均向法庭提交了2009年1月5日马某萧与案外人侯关平签订的《房屋买卖协议》，合同约定甲方马某萧、乙方侯关平经协商一致，就乙方购买甲方房产一事达成如下协议：该房屋交易价格为100万元;付款方式为2009年1月7日前，乙方向甲方支付该房屋首期购房款81万元，余款乙方于2009年1月25日前付清;双方共同指定受托人全权办理该房屋所有权转移的相关法律手续，甲方与乙方共同前往公证处与受托人办理委托公证;……乙方在取得房屋所有权后，甲方有权无偿使用该房屋至2010年1月5日;乙方在前款约定的期间内，不得以任何理由要求甲方腾房;乙方同意甲方于2010年1月5日前以双方另行协商的价格将该房屋购回，双方协商期限不得超过30日，甲方购回该房屋所需缴纳的相关税费均由甲方承担;如甲方放弃回购该房屋或双方协商不成，甲方应于2010年2月5日前将该房屋腾空并交付给乙方;……如乙方不能按时支付首期购房款，每迟延一日，向甲方支付违约金人民币1000元整，如乙方迟延10日仍不付款，则本协议终止，乙方向甲方支付10000元的违约金，并承担由此给甲方造成的经济损失。
诉讼中，马某萧称其提交该协议用以证明其本意是向侯关平借款，并以其名下的611号房屋作为抵押，2009年1月5日侯关平带其找到律师李某椮为双方起草合同，李某椮告知马某萧抵押借款合同都要签订买卖合同，并为双方起草了《房屋买卖协议》。李某椮认可马某萧与侯关平曾找其办理买卖611号房屋事宜，马某萧同意以100万元的价格将房屋卖给侯关平，但后因侯关平无力履行该协议，马某萧同意以同等价格和条件与李某椮进行买卖交易。李某椮认可《房屋买卖协议》系其起草，马某萧与侯关平于2009年1月5日当天签署了该合同。
对于《房屋买卖协议》中为何约定房屋回购条款的问题，李某椮解释该协议为马某萧与侯关平协商，马某萧当时缺钱，如果资金周转过来，想要买回房子，双方还可以在一个月之内协商回购条件。但李某椮主张不能据此回购条款证明马某萧签订协议的本意为借款而非卖房，因该协议中并未约定借款的利息，侯关平在公安机关的笔录中亦明确表示马某萧找到他时表示的是要出售房屋。马某萧对李某椮的上述陈述均不予认可，并表示其一直认为是在与侯关平履行该协议内容，李某椮是代理侯关平与其办理抵押借款事宜并代侯关平交付借款。对于侯关平与马某萧是否解除《房屋买卖协议》的问题，李某椮解释侯关平口头告知其无法支付房款，同意611号房屋由其购买，且该协议也约定有解除条款，如乙方迟延给付房款，合同终止，故其于2009年1月7日上午就给付给马某萧30万元房款，并于当晚找侯关平将其手中的《房屋买卖协议》收回。
2009年1月7日，李某椮给付给马某萧30万元，当月17日其又给付给马某萧40万元，次日马某萧又收到12万元，这三笔款项都存入了马某萧名下的北京银行卡内。对于1月18日马某萧收到的12万元的来源，其中双方均确认李某椮给了7万元现金，另外5万元马某萧是从自己名下招商银行的卡内取出的，对于这5万元的来源，李某椮主张是其17日存到马某萧账户内的，但没有提供任何证据证明，马某萧主张是侯关平打电话告知她其直接给她存了5万元，并向法庭提供其名下招商银行账户明细单，该明细单显示马某萧18日从自己账户中取出的5万元确实是17日从侯关平名下的账户转入的，李某椮对此未作出解释。李某椮最后一笔18万元的给付时间双方陈述不一，马某萧主张是2月10几号给的，李某椮主张是2月1日给的，但都确认是在李某椮的车里以现金形式给付。现马某萧认可一共收到款项100万元，但对于上述款项的形式，马某萧认可是向侯关平的借款，只是通过李某椮直接支付给自己的，李某椮认为这100万元都是其支付给马某萧的购房款。
李某椮就该笔房屋买卖交易向招商银行申请贷款，2009年1月17日评估公司到611号房屋入室评估，并于1月20日出具评估报告，评估611号房屋总价为1472600元。杨某配合李某椮办理招商银行贷款手续，双方在招商银行签订一份《北京市存量房屋买卖合同》，在该份合同中约定房屋成交价格为150万元。李某椮主张该份合同系银行在评估其能够贷到88万后，按照贷款与总房款比例推算出来的房款总额，并非双方真实的交易价格，其认可双方真实交易价格为100万元。对于杨某与李某椮于2009年1月24日签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》中约定房屋成交价格为95万元的问题，李某椮解释该约定目的是避税，亦非房屋真实的交易价格。
马某萧主张委托公证书中的受托人不是本人真实意见的体现，其本意是委托李某椮办理房屋过户手续，并不认识杨某其人，其在公证处签署文书时没有查看内容，而且公证书也未由其领取，都是由李某椮领取的。就此问题，马某萧曾于2009年9月8日针对委托公证书提出复查申请，该处作出《关于维持(2009)方正内民证字第XX号公证书的决定》，维持了原公证书。后马某萧不服该决定，并向北京市公证协会提出书面投诉。
2009年12月15日，北京市公证协会以马某萧的投诉事项已经在人民法院提起诉讼，不在协会受理公证复查争议投诉范围为由，未受理投诉。马某萧主张李某椮与杨某系恶意串通，骗取其房产。对于如何接受委托一节，杨某陈述李某椮在2009年1月16日联系其帮助其购房的售房人办理房屋过户手续，李某椮当天带着售房人到其律所，李某椮聊了一下房屋的价格和位置，以及让其帮助办理的事情，售房人让其一切配合李某椮。杨某表示其虽然是受马某萧委托办理房屋过户手续，但其实际上是帮李某椮的忙，而且从未收取任何费用。马某萧主张李某椮在招商银行批下88万元贷款后，该笔款项打入杨某名下的卡内，杨某取出83万元给李某椮，剩余5万元自己留下，杨某对上述事实予以认可，但主张其曾借给李某椮5万元，这笔钱是李某椮的还款，并向法庭提供了2009年1月16日杨某网转给李某椮5万元的银行网转记录予以证明。对于杨某在收到银行贷款88万元后直接将款项给付给李某椮而非其委托人马某萧的原因，杨某表示李某椮告知其已经将房款给付马某萧，不需要其核实。
2010年1月1日，马某萧到海淀分局以李某椮2009年1月15日在为其办理房屋过户借款手续时，伪造委托书，将其房屋占为已有，涉嫌合同诈骗为由报案，后海淀分局就李某椮涉嫌合同诈骗予以立案。2012年9月13日，海淀分局以李某椮不构成犯罪为由，作出撤销案件决定书。
另查，2011年，马某萧不服市住建委作出的房屋权属登记行为，以市住建委为被告，李某椮为第三人向法院提起行政诉讼。法院经审理认为，市住建委收到马某萧的委托代理人杨某和第三人李某椮提交的相关材料，依据相关规定对双方提交的材料进行了审查后作出房屋权属转移登记，向第三人李某椮核发了房屋所有权证。市住建委在作出上述行为过程中，履行了法定程序，尽到了审查义务，其行为并无不当。法院据此于2011年3月17日作出行政判决书，判决驳回马某萧的诉讼请求。该判决现已生效。
三、法院判决
1、确认杨某代表马某萧与李某椮签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》以及在招商银行签订的成交价格为人民币一百五十万元的《北京市存量房屋买卖合同》均无效;
2、驳回李某椮全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
结合双方当事人诉辩意见及本案查明事实，可以认定马某萧与李某椮签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》，并非马某萧真实意思表示，主要理由如下：
第一，本案中，马某萧与案外人侯关平签订《房屋买卖协议》，该协议虽约定由侯关平购买马某萧的611号房产，但该协议同时还约定了房屋回购条款，并约定马某萧可无偿使用该房屋一年，故在此份协议作出所有权保留的情形下，不足以认定马某萧签订该协议的真实意思确为出售房屋。而李某椮当时作为侯关平一方与马某萧缔约之代理人亦系《房屋买卖协议》的起草人，在上述协议尚未明确解除的情形下，即主张该房屋转为由其以同等条件购买，其虽主张《房屋买卖协议》附有解除条款，但该条款的内容为迟延支付首付款10日协议终止，而李某椮主张马某萧与侯关平的协议解除转为由其购买并向马某萧支付首笔购房款的时间仅为该协议签订后第三天，尚未达到协议约定的解除条件;且李某椮亦未就其与马某萧就合同主体的变更以及房屋买卖事宜进行具体磋商向法庭提供充分证据予以证明，故马某萧在上述《房屋买卖协议》尚未解除的情况下，有理由相信李某椮在上述《房屋买卖协议》履行中仍为侯关平之代理人。
第二，当事人依法可以委托代理人订立合同。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。本案中，李某椮与马某萧本人并未直接签订房屋买卖合同，该网签合同是由马某萧的委托代理人杨某与李某椮签订。从本案中杨某的陈述来看，其只在律所见过马某萧一面，从未与马某萧直接商谈过房屋买卖的条件、合同履行的方式和具体的委托事宜，上述情节明显有违交易习惯，且杨某本人亦表示其虽在办理过户手续的过程中是接受马某萧的委托，但其在整件事情过程中实际上就是在为李某椮帮忙，在李某椮的指示下办理过户手续、收取房屋贷款，在整个过户手续办理过程中包括贷款发放的过程中未再向马某萧本人作任何确认。据此，虽然，从形式上看，杨某系马某萧的代理人，但在房屋买卖合同的签订以及过户手续的办理、购房贷款的收取等重大事项上，其更多的是接受李某椮的委托或指令，故杨某在整个交易过程中实质上为李某椮之代理人。纵观本案，杨某仅代表马某萧与李某椮进行了网签，房屋买卖交易双方未再另行签订书面购房合同，该行为明显有违交易习惯;且约定的交易价款明显低于当时的市场交易价格;就马某萧与侯关平所签《房屋买卖协议》中房屋回购等涉及马某萧重大利益的具体事宜未再征求马某萧的意见或取得其认可，上述行为已严重损害了委托人马某萧的合法权益。
结合上述，本案中，李某椮提交的证据不足以证明马某萧具有同其直接进行房屋交易的真实意思表示;杨某作为马某萧之代理人，在从事代理行为过程中实际上接受交易双方指示，已构成双方代理，违背了代理人行使代理权的基本原则，损害了被代理人的合法权益，现马某萧作为被代理人拒绝认可其代理行为之效力，故其代理行为应确认无效。据此，杨某代表马某萧与李某椮签订的《存量房屋买卖合同(自行成交版)》及在招商银行签订的成交价格为150万元的《北京市存量房屋买卖合同》依法应当确认无效。
