房屋买卖合同和居间服务合不应同案处理
(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告常某诉称：要求解除常某、刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》;要求刘某、王某某及中介公司连带退还常某已付定金10万元;要求刘某、王某某及中介公司连带赔偿常某房屋差价损失337万元;要求刘某、王某某及中介公司连带赔偿常某违约金124万元;要求刘某、王某某及中介公司支付中介费14.88万元。
二、被告辩称
被告刘某辩称：有充分确定的证据证明常某知道0302号房屋(以下简称涉案房屋)系刘某与王某某的夫妻财产，王某某不同意出卖，《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》应属无效。
三、审理查明
经法院审理查明：刘某与王某某系夫妻关系，二人于2004年12月13日登记结婚，涉案房屋于2008年9月23日取得，系二人的夫妻共同财产。法院于2016年6月13日开庭审理本案，王某某表示不同意出售涉案房屋。
刘某作为出卖人与常某作为买受人于2016年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同》)，约定：出卖人向买受人出售涉案房屋，经双方协商一致，涉案房屋成交价格为390万元，涉案房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价230万元。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。
2016年1月23日，刘某作为甲方(出卖人)、常某作为乙方(买受人)、中介公司作为丙方(居间人)签订《居间服务合同》。
刘某于2016年1月23日收到常某支付的购房定金10万元。
刘某于2016年1月23日出具《未婚声明》，声明其自离婚后未再婚，并郑重承诺此婚姻状况属实，若出现由于婚姻状况不实引起的任何产权问题或纠纷，由本人负责，本人自愿承担因此而产生的一切法律后果。庭审中，刘某称签《未婚声明》的原因是常某给刘某打了20万元的欠条，让刘某假离婚。
刘某在中介公司出具的《房地产经纪服务事项告知书》上确认涉案房屋无共有人。
2016年3月22日，中介公司员工通知刘某办理网签手续时，刘某短信回复称：“今天王某没有与你沟通吗?上午我们沟通了，我与他说了现在的问题与想法。几个原因：1.按照王某方法，我回去沟通了，给媳妇买了礼物，客户多给20万的方式，但是离婚没有办成，没有想象的简单，现在离婚办理不了;2.房子确实有潜在风险，我不会拿钱开玩笑，钱也不是大风刮来的;3.既然签署合同，就得承担责任，我让王某去与客户沟通，解约合同，并做相应赔偿，让客户尽快去买房。减少损失。”
2016年3月26日，刘某给常某发短信，称：“徐先生，你好，由于多种原因，真的很抱歉，购房合同不能履行，需要解约，原因是我这方面造成的，多次约你谈补偿……”。常某短信回复：“这个方案我们还谈什么?”
刘某提交常某出具的《欠条》，内容为：“今欠刘某贰拾万元整(￥200000元)，此款于办理该房屋过户后当日支付给刘某，身份证××”，证明常某知晓涉案房屋系夫妻共同财产，且刘某出售该房屋未取得共有权人同意，常某给刘某20万元在于要求刘某办理离婚使得诉争房屋在出售时，符合“满五唯一”状态，配合其规避税费。常某对该证据的真实性认可，不认可刘某的证明目的，因刘某要提高房价，常某有意向购买房屋，因此同意加价20万元，过户后支付，常某并不知晓刘某婚姻状况，相信刘某对涉案房屋有完全的处分权，且刘某承诺房屋为“满五唯一”，房屋无共有权人。
经常某申请，经鉴定，涉案房屋以2016年12月15日为价值时点的市场价值估价结果为957万元。
经刘某申请，评估认定，涉案房屋以2016年3月18日为价值时点的市场价值估价为673.13万元。
经询问，常某称于2016年1月23日向中介公司支付中介费7万元，后因合同无法履行，中介公司将该7万元退还给常某。中介公司表示，若合同解除，其不向双方收取任何费用。
四、法院判决
1、常某与刘某之间就位于0302号房屋形成的房屋买卖合同关系解除;2、刘某于本判决生效后七日内向常某返还定金十万元;3、刘某于本判决生效后七日内向常某赔偿损失一百三十万元;4、驳回常某的其他诉讼请求。
五、律师靳双权点评
本律师认为：《房屋买卖合同》、《补充协议》系常某与刘某真实意思表示，亦未违反法律的强制性规定，合法有效。涉案房屋系刘某与王某某的夫妻共同财产，刘某未经王某某同意，以自己的名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，亦未取得王某某的事后追认，庭审中，王某某于2016年6月13日明确表示不同意出售涉案房屋，常某、刘某双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于该时点构成法律上的履行不能，刘某构成违约，常某有权要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求刘某赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
关于定金，刘某违约，常某选择适用违约金而非定金条款，刘某应将收取的10万元定金返还给常某。
关于违约责任，常某既主张违约金，又主张差价损失，差价损失的计算方式为涉案房屋以2016年12月15日为时间点的评估价格与约定的房屋总价款620万元之差计算，结果为337万元。刘某认为常某主张的损失超过实际损失，应予降低，应以2016年3月18日为时间点的评估价格与约定的房屋价款计算差价损失。首先，关于违约金与差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因合同无法履行，导致常某另行购买类似房屋需支付的房屋价款同常某、刘某约定的房屋价款之间存在明显的差价，该差价是由于刘某的违约行为造成，可以作为守约方即常某所遭受的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。法院认定应以房屋差价作为常某的损失，刘某在常某遭受的损失范围内承担违约责任。其次，关于房屋差价的计算。常某、刘某在合同中约定的房屋总价款为620万元，但是根据常某向刘某出具的《欠条》，若合同履行完毕，刘某获得的房屋总价款应为640万元，故可以认定，常某、刘某双方约定的房屋总价款实为640万元。根据短信记录，刘某通过中介公司员工表达解除合同的意思表示，未征得常某的同意，双方没有对解除合同达成合意，刘某亦无单方解除权，故对刘某主张合同于2016年3月18日解除的抗辩不应支持。如前所述，应当认定王某某当庭明确表示不同意出售房屋的时间点2016年6月13日为合同不能履行的时间点，应以该时间点的房屋价格与房屋总价款640万元之差计算房屋差价。
关于中介公司是否承担责任，本案案由为房屋买卖合同纠纷，常某与中介公司之间系居间服务合同法律关系，应另案主张，不应同时处理。
关于王某某是否承担责任，王某某非《房屋买卖合同》及《补充协议》一方当事人，不受《房屋买卖合同》及《补充协议》约束，常某要求王某某就刘某的违约行为承担连带责任，无事实与法律依据，不应支持。
关于中介费用，中介公司已退还常某交纳的7万元中介费，并称若《房屋买卖合同》及《补充协议》解除，中介公司不收取任何费用，故常某未损失中介费。
