文： 一 笑
“喂，老兄，我的房子，会不会也要黄了？”
早上，刚刚走进办公室，便看到了朋友李总发来的微信消息。
李总，资深房地产投资客，因为对房地产行业理解透彻，同时又乐于分享助人，赢得了一大批购房粉丝的追随，数年前就已在业内小有名气，偶尔也会联系一些购房者，与开发商结合，走所谓的“内部价”、搞“团购”，大大小小忙的不亦乐乎。
李总说，西安一家开发商，以自己没有《预售资格证》为由，起诉了与其签过内部合约的准业主们。刚刚，传来的最新消息是，开发商胜诉了！
同样的事情即将落在李总自己身上。一年前，他和几十位粉丝，在郑州与某开发商签订了一批“内部团购房”，如今，也面临着同样问题，开发商放下话来：要么加价，要么退款，不服便告！
那么，接下来该怎么办？
纵使李总这样经历过大风大浪的“业内精英”，如今也是进退维谷。
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吃牛奶，喝面包，夹着火车上皮包；
骑了轿子抬了马，吹了锣鼓打喇叭。
东西街，南北走，出门看见人咬狗；
拿起狗来砸砖头，却被砖头咬了手。
这是流失于民间一首名为“颠倒歌”的童谣，把现实生活中一些事物偏往反向说，内容虽荒诞，却饶有趣味。
讲真，身在地产圈，购房者们因为对开发商的不满，而进行的那些形形色色的维权、投诉、上访、起诉等行为，早已经司空见惯，见怪不怪。
而作为开发商，以举报自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将业主告上法庭，欲收回所售房产，最终，居然还胜了诉，在如今当下，不但是条大新闻，确实还可以算是奇迹。
西安闻天科技的这场官司，堪比现实版的“颠倒歌”。
先看下此案的来龙去脉。
据澎湃新闻报道，陕西西安的12位消费者于2016年通过签订内部认购合同的方式，购买了西安闻天科技开发的紫杉庄园项目所售房屋，并支付全款。
2018年2月9日，开发商闻天科技以当时该项目没有预售许可证为由，将这批12名购房者起诉至法院，要求确认内部认购合同无效。
2018年4月2日，此案在西安市长安区人民法院开庭审理。6月8日，法院下达判决书，判决闻天科技与被告签订的《紫衫庄园内部认购合同》无效。
判决书显示，长安区人民法院认为，涉案合同为商品房买卖合同，因原告在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。
图片来自澎湃新闻
正如广大吃瓜群众所知，事情的真相肯定不只一纸判决那么简单。
从2016到2018，时隔两年之后，西安的房价已不可与当日相比。据此前社科院发布的数据，今年4月份西安房价已同比上涨73%，位居全国第一。
根据媒体披露，2016年5月3日，这些业主在购买闻天科技紫杉庄园房产时，每平米折后仅售7070元；现在该房产售价已涨至每平米24000元左右，上涨了两倍多。
图片来自澎湃新闻
闻天科技要求法院认定合同无效的一个关键证据就是，在签订合同时，原被告双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证。
对此，购房者认为开发商此举完全是由于近两年房价水涨船高，试图废止此前合同，以如今的高价重新销售。此外，开发商还有意拖着不办理预售证，在起诉并胜诉业主之后当天，便一次性取得了所有该楼盘所有预售证。
据悉，在西安，此案并非孤例。华峰置业开发的“感恩时代广场”，也存在着开发商状告购房者的情况。
更让这些购房者郁闷的是，经过两年多番市场调控政策变幻，他们其中部分人已经失去了购房资格。
抛开官司本身，还有一个不可忽视的原因是，闻天科技已于去年年底被龙湖集团收购，目前该楼盘由龙湖集团实际负责售卖。之前12位业主所签的“紫杉庄园”，现已更名为“龙湖·双珑原著”。
相信十个“闻天”，也不如一个“龙湖”闻名。
图片来自澎湃新闻
2
“契约精神”，这个原本西方的泊来词，如今越来越多地出现在中国文化的论争之中。
亚当·斯密说过这样一句话：
契约的维系，有赖于市场经济的发展。
所有的商业合作，都是利益合作，而契约，则是保证各方利益的重要制约手段。这是维持任何一个社会中人们进行理性判断、预测以及比较的基础，是一个商业社会最基本的文化基因。
契约精神是诚实的信守规则。但中国的文化往往在乎聪明，在乎变通，在乎兵不厌诈。
就上述西安闻天科技状告购房者一案可以看出：两年前，为了资金回笼周转或其它不可告知的原因，在明知项目尚无取得预售许可证的情况下，该公司选择了以价换量，将手中的库存房一一售出。
两年之后，市场上扬，涨声阵阵，在眼看房价已经翻倍的情况下，开发商为了一已之利，居然以举报自己没有预售证为由，要求之前的购房者退房，在要求未果情况下，又将他们起诉法院，并最终胜诉。
从法律的角度来看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《城市商品房预售管理办法》第六条则规定，“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。
闻天正是以此为据，赢得官司，却也赢来了业界的质疑。
民间有谚：胜之不武。
澎湃新闻援引律师徐斌的分析认为：
法律的设计本来应该是保障契约公平，保障购房人权益，现在房价上涨的大背景下，开发商的毁约行为会导致购房人即便拿回购房款也无法再买同地段、同面积的房子，丧失了基本的居住权利，蒙受重大经济损失。判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。
在中国，对契约的尊重和保护力度不够，在中国缺乏完善的违约制约机制。人都是趋利避害的，商人都是追求收益的。
当违约的收益远大于守约的利益，或者说违约的收益远大于违约带来的风险和损失时，违约会是一个很好的选择。
这也就是为什么，闻天科技甘冒天下之大不韪，状告购房者的底气所在。
法律本质是为每位公民服务的，这才是“法律面前一律平等”前提所在。
而让这些被告席上的购房者不解的是，开发商以自己的过错主张合约无效，并由此获取利益，这个能够得到法律支持么？
但在这里，法律并没有保护这些所谓的“弱者”。
3
历经沉浮的王石曾经感叹：
中国人最缺乏契约精神。契约精神是什么？就是签了合同有没有执行，就是我们的企业家群体有没有讲规则的意识。
契约精神在中国是一个古老而悠久的商业品格，从最原始的签字画押，到现在社会的电子印鉴，契约精神无不是商业秩序最基本的“压舱石”。
对于“开发商举报自己告赢业主”一事，西安当地自媒体“西安房哥”评论表示：
这件事不单单是一户官司输的问题，而是一旦这种没证时候违规销售，房价涨了要求退房的行为，几乎毫无代价，无非罚款几十万，对于开发商而言九牛一毛；

这样的歪理都能说得通的话，那是不是开发商们会争相效仿呢，毕竟前几年几千块卖出去的房子，只要现在起诉收回，转手利润就是翻倍，果然开发商嚣张是有人给撑腰的。
那么，话说回来，此案例中，有着“立字为据”购房者，如今败诉，难道真的很“冤”么？
根据媒体的证实，事实上，购房者在当初付款的时候，是知道该楼盘还没有取得预售许可证的（当时“五证”已经取得其中“四证”）。
也就是说，他们是“明知山有虎、偏向虎山行”，为的就是“赌”一把将来——赌房价会上涨、赌预售证能下来、赌开发商会有一颗慈悲的心……
可惜的是，他们是赌“赢”了“将来”，却赌“输”给了“现在”。
我们在谴责那些无良开发商的同时，是不是也要对一想贪图“小便宜”的购房者们，表示一下同情与无奈？
多年前，楼市低迷之时，多地的购房者因房价下跌而向开发商维权，得到一致的讥讽：
如果房价上涨，他们会向开发让利么？
如今一语成谶。现实已经反转。
正如“西安房哥”所言，谁都不能站在道德高度去指责他人，跳出社会大环境去谈个人对错是没有意义的：
当无论大开发商，小开发商都为违规销售，没有监管的时候，如何甄别？
当有关部门默认违规，以罚代管的时候，普通人如何改变？
当审核手续监督市场由政府职责变为业主职责时，还能相信谁？
当开发商违规反咬业，并且打官司还赢了，有什么契约精神可言？
4
“在某种意义上，中国房地产的发展史，从宏观上来讲，是开发商与地方ZF和中央ZF斗智斗勇的发家史；从微观上来说，是开发商与购房者斗智斗勇的成长史。”
幸福的家庭都是相同的，不幸的家庭有着各自的不幸。
有关西安地产圈“绯闻”，近期很多，稍加搜索即知，不再一一赘述。
而在郑州，还有多个“内部合约”掩映在各大开发商的抽屉之内？
对于那些曾经暗自庆幸买到“内部房”的购房者们，这是一把时刻挂在头顶的“达摩克利斯之剑”。
今年6月，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，在包括郑州在内的30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为。
7月31日，国家住房和城乡建设部公布了首批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，其中包括保利地产、房天下等知名企业。住房城乡建设部要求各地继续深入开展专项行动，通过部门联合执法，严厉打击投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护人民群众合法权益。
8月1日，郑州发布城市综合执法局《关于强化执行<郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准>的通知》，明确今后开发商再无证卖房，将被没收违法所得、罚款；强制交房、无证施工、违规施工等都将被罚款。预售行为给买受人造成损失的，依法承担赔偿责任。
各种举措，彰显了国家对房地产市场进行全面整顿的决心，着力构建房地产市场共治共管的局面。
那么，回到本文开头，面对曾经风生水起、如今身陷困顿的李总的求助，我一时无语，只好回了一句：
佛曰：一切都是最好的安排。
房住不炒、租购同权、房地产税、金融政策、“坚决遏制房价上涨”……调控大势风起云涌；深圳、沈阳、西安、郑州，治理乱象持续加码。面对房地产的未来，除了那些自诩的“专家、教授”们，到底有多少人能看得清？
只有当潮水退去，才能发现到底谁在裸泳。