房价涨13倍后，卖家翻脸不认账，法院判决“强制过户”！


5月18日，记者从南山法院获悉，该院通过强制执行，成功执结一宗全成本微利房过户的案件。


该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。


2004年该套涉案房产以38万元转让，十年后该房产市价已超过500万，且已具备“绿转红”条件，卖方却拒绝履行应负义务。因没有先例，买卖双方官司打了近4年无果。


近日，终于在南山法院强制执行下，成功将该套房产过户给买方。


（全成本微利房简单的说就是福利房，详细名词解释在文末。）
1、2004年，全成本微利房以38万元转让，这个案件是怎么发生的呢?

要从2004年的一个协议说起……原告雷某与被告何某、加某于2004年签订《房屋转让协议》，约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某，雷某分期支付购房款，何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续（即通常所说的“绿本转红本”）和过户手续。


协议签订后，雷某依约支付了首期款20万元，何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。


2014年，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回涉案房屋。雷某交涉未果，于2015年向南山法院提起诉讼。

案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。

判决生效后，何某、加某仍不履行应负义务，雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过500万元。
2、由于无先例，执行一度陷入僵局

该案具有一定的特殊性，此前没有先例，强制执行存在较大难度。按照深圳市的有关规定，全成本微利房在办理“绿本转红本”时，需要业主自行向住建部门提交申请，再由住建部门出具相应材料，业主凭该材料去不动产登记部门办理商品房房产证并缴交相应税费。

也就是说，如果何某、加某不去住建部门提交申请，住建部门就无法出具相关材料，不动产登记部门亦无法办理“绿本转红本”手续。在最初制度设计时，并未考虑到其他情况，导致本案的执行一度陷入僵局。


首先是被执行人拒绝履行。经南山法院查明，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。


南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务，到何某的工作单位了解、通报有关情况，将何某、加某列为失信被执行人等措施，但何某、加某仍拒不履行义务，拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。


南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后，主动向有关单位和部门调取了部分材料，但因何某、加某未向住建部门提交申请，导致迟迟无法办理。


执行人员多次组织双方当事人进行调解，但因涉案房屋的价格已较十几年前增长了十几倍，双方的利益分歧太大，始终无法达成一致。


雷某在了解到涉案房产“绿本转红本”的难度后，曾提出愿意将购房款增加到涉案房产目前市场价的一半；或者何某、加某按目前市场价的一半来赔偿其损失，其愿意放弃房屋所有权的方案。


但何某、加某“自信满满”地认为该案不可能执行，只愿意退还首期款20万元并象征性地赔偿几万元给雷某，甚至还称雷某应向其支付2004年至2014年的房屋使用费，导致双方再次无法达成执行和解。
3、案件终于画上圆满句号

为了该案能够有所突破，执行人员多次前往有关部门和单位，了解情况、沟通协调。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会，最终确定了由法院出具强制过户的法律文书，雷某代何某、加某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。

在具体办理过程中，何某、加某感受到了法律的威严，主动找执行人员商量，并说现在愿意接受雷某曾提出过的执行和解方案，愿意按涉案房屋目前市场价的一半来赔偿雷某的损失，以收回房屋的所有权。此时的雷某断然拒绝何某、加某的和解请求，坚决要求按照判决执行。

近日，雷某终于拿到了涉案房屋的商品房房产证，向执行人员表达谢意，激动兴奋之情溢于言表。至此，该案从诉讼到执行，经过长时间努力，执行程序甚至一度中止，但最终画上了圆满的句号，成为我市首例“绿本房转红本房”强制过户案，为今后相关案件的办理提供了可借鉴经验。
名词解释

全成本微利房即福利房，其房价由准成本房价和住宅区开发配套费组成，是提供给列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位职工的住房。
来源：深圳商报