农村宅基地房屋到底能不能买？法律后果到底怎么样？
【最高人民法院民一庭意见】
合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益(包括直接损失和间接损失)，不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。认定损失赔偿数额时，应根据案件具体情形判断吝项损失应否全额赔偿;若受害人也存在过错的，受害人应根据自己的过错程度承担相应的责任。
【案情简介】2007年4月1日，王某与某村村民委员会(以下简称村委)签订了《砖厂承包合同书》，约定村委将村里一窑厂承包给王某，承包期限为5年，窑厂所需土源由村委提供，用地手续由村委负责办理。每年的承包费2万元整，第一年的承包费在签合同时预交，第2年至第5年的承包费须在本年的4月1日前一次性交齐。该合同后附有一图纸，明确了窑厂取土的具体位置。该合同签订当日，王某向村委预交第一年的承包费2万元整。合同签订后，王某开始修建砖窑，并购买了相关设备。后村委向当地土地矿产管理局申请办理用地手续时被告知，约定取土之土地为耕地，并在基本农田保护区内，故村委的申请未被批准。双方因此发生纠纷，王某遂向法院提起诉讼，要求村委返还承包费2万元，并赔偿损失80万元，具体包括:(1)修建砖窑的费用5万元;(2)因提供不出成品砖，需要向第三方支付的违约金3万元;(3)购买制砖设备费用22万元;(4)承包期内砖厂可得的经营利润50万元。诉讼中，一审法院委托当地物价局对涉案砖厂经营收入进行资产价值认定，该局认定涉案砖厂在正常情况下，扣除所有费用每年经营利润为8万元。
【法院裁判情况】一审法院认为：
王某和村委约定取土之土地为耕地，且属于基本农田保护区，依据《土地管理法》第36条以及《基本农田保护条例》第17条规定，关于取土之地点的约定应为无效。因该条款为涉案合同的核心条款，该条款无效导致整个合同的目的无法实现。故整个合同亦无效。对合同无效，双方均存在过错，但村委作为集体土地的管理者。理应清楚土地性质，故其对合同无效存在主要过错.应承担70%的责任。依据《合同法》第58条规定，一审法院认定村委应将2万元承包费退还王某，同时按照70%的比例向王某赔偿损失，具休包括修建砖窑的费用5万元、购买设备的费用22万元、向第三方支付的违约金3万元、物价局认定的5年的预期经营利润40万元。据此，一审法院判决:《砖厂承包合同书》无效，村委应返还王某承包费2万元，并向王某赔偿损失49万元[(5+3+22+40) x70%=49] 村委不服一审判决，就损失赔偿数额提起上诉。
二审法院认为：涉案合同违反法律、法规强制性规定，应为无效。村委对合同无效存在主要过错，依据《合同法》第58条规定，应赔偿由此给对方造成的损失。物价局认定的预期经营利润40万元属于合同履行后可得利益，不属于应予赔偿的范围。所购买设备不专属于涉案合同，仍可继续使用，不应全额赔偿，王某也已另行与第三方签订了承包合同，但合同无效的确导致了设备在一定期间内的闲置，故酌定折旧费5万元。一审法院关于损失赔偿数额的认定有所不当，应予纠正。王某对合同无效也存在过错，对自己所受损失应自行承担30%的责任。据此，二审法院维持了一审判决关于合同无效及返还2万元承包费的认定，改判村委应向王某赔偿损失9. 1万元〔(5十3+5) x70%二9.1]
【主要观点及理由】本案的争议焦点是:合同被认定无效后，《合同法》第58条规定的“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”的范围如何界定?《合同法》对此没有更为详细的规定，审判实践中对此问题的认定也不统一，本案一、二审判决在认定上的差异也反映了目前存在的两种主要观点:
第一种观点认为，合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此受到的所有损失，包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益
第二种观点认为，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的范围限于“信赖利益”，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，并且适用过失相抵规则。
经研究，我们同意第二种观点，具体理由如下:(一)合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任 合同无效后，依据《合同法》第58条和第59条的规定，产生三种法律后果:(I)返还财产或折价补偿;(2)赔偿损失;(3)取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。关于“返还财产或折价补偿”的性质，一般认为是基于物上请求权或不当得利请求权，本案中村委应返还王某已支付的2万元承包费即属于此;关于“收归国家所有或者返还集体、第三人”的性质，一般认为是基于行政责任或侵权责任;关于赔偿损失的性质，学理上一般认为是缔约过失责任。缔约过失责任以先合同义务为前提，所谓先合同义务，是指当事人为缔约而接触磋商之时，基于诚实信用原则而产生的协力、告知、阐明、保护、照顾、保密等义务。违反先合同义务，给对方造成损害的，则构成“缔约上过失”，发生“缔约过失责任”。
