商品房预购人能否转让已经购买的未竣工的预售商品房
一、基本案情
2002年2月，齐女士与开发商签订了商品房预售合同，并承诺以分期付款方式支付房款。合同约定2003年1月1日交房，并明确约定：本合同签订后至房屋交付前，乙方不得转让所预购的房屋，如有特殊原因转让，须征得甲方同意，并签订预售转让书面协议，报市房屋土地管理部门批准。2002年6月，齐女士在支付了一期房款后，恰好由于工作调动以及家庭原因要迁往外地，以后再回来的几率很小。于是与好友胡小姐商议，将自己所购买的房屋转让给胡小姐，胡小姐同意了。双方遂签订了《预售商品房转让合同》，但在与开发商的协商过程中没有得到开发商的同意。齐女士与开发商多次交涉未果，只好向法院起诉，要求法院确认商品房预售转让合同的效力。
二、法院审理
法院经审理认为：
齐女士与开发商签订的商品房预售合同合法有效，其中约定齐女士转让预购房屋须经开发商同意的条款亦合法有效，齐女士应遵守合同的约定。最后判决驳回了齐女士的诉讼请求。
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预售商品房再转让，俗称“炒楼花”。商品房预售合同转让纠纷一般是因合同转让条件或转让程序不符合法律规定或当事人的约定而引起的。《城市房地产管理法》第46条规定：“商品房预售的，商品房预购人将未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但国务院尚未制定相关行政法规，各地对“炒楼花”的规定也不一。一般来说，商品房预售合同中的购房人将自己所购买的未竣工的预售房屋转让他人，法律并没有禁止性规定，因为开发商已将商品房预售并相应对收回房款有了保证，因而没有风险;但如约定购房人不能转让，则购房人即使选定了其他的房屋时也不能将已购之房转让，从而承担了部分投资风险。但如果购房人在合同中与开发商约定了关于预售商品房转让的条件，购房人则只能遵守约定，这一条款实际上是对购房人权利的限制。
本案中，齐女士在与开发商签订商品房预售合同时，约定了其预售商品房的转让必须征得开发商的同意，在开发商不同意的情况下，齐女士不能转让预购商品房，其诉求自然不能得到法院的支持。
此文是由河北英利律师事务所资深律师李树英律师友情提供，仅供参考。
