预售许可证过期后销售房屋是否必然导致商品房买卖合同无效
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一、基本案情
2002年11月21日，黄先生与开发商签订了商品房买卖合同，由黄先生购买开发商建设的某楼盘内的一套商品房。该商品房为预售商品房，商品房预售许可证上载明有效期为2001年10月至2002年10月。该合同签订后，黄先生支付了上述商品房90%的房款35万元。现该楼尚未竣工，后黄先生得知开发商的预售许可证明已过期，认为其无权再预售房屋，双方签订的商品房买卖合同违反法律规定，属于无效合同。开发商故意隐瞒许可证过期的事实，属于欺诈，应当双倍返还。黄先生遂于2004年8月将开发商起诉至法院，要求确认双方签订的商品房买卖合同属于无效合同，并依法判决开发商返还其购房款及利息、违约金、印花税，赔偿损失。
开发商在庭审中辩称：没有取得商品房预售许可证与预售许可证过有效期的性质是不同的，其并没有隐瞒预售许可证的情况。另外，《<北京市城市房地产转让管理办法>实施意见》中明确规定，2003年12月1日以前的商品房预售许可证标明有效期限的，在有效期限内继续有效，超过有效期限的，不再办理延期手续，而且预售期限可以延长至取得竣工验收备案表之后四个月。该条规定是有溯及力的。因此，其不应承担双倍赔偿责任。
二、法院审理
法院经审理认为，《城市房地产管理法》第44条规定了房地产开发企业预售商品房的条件，《城市房地产开发经营管理条例》第24条也规定了房地产开发企业办理预售许可证的必备条件。开发商已经实际取得了关于本案所涉商品房的预售许可证，根据法律规定，应当视为其已经具备了该商品房的全部预售条件，过了预售许可证有效期两个月时发生的预售行为，并不能证明本案所涉及的商品房不再具备预售条件。规定或者取消商品房预售许可证的有效期限问题以及是否办理延期手续，属于各地方相关行政机关的行政管理行为。超过了商品房预售许可证的有效期这一事项，并不能证明取得了商品房预售许可证的商品房预售企业失去了预售资格，也不能证明预售行为不合法，这与开发商根本就未取得商品房预售许可证是不同性质的行为。鉴于黄先生并没有提交证据证明开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，应当认定双方签订的合同有效。最后判决驳回黄先生的诉讼请求。一审宣判后，黄先生不服，提出上诉。二审法院认为原审法院依据案件实际事实所作出的判决并无不当，判决驳回上诉，维持原判。
我国商品房预售实行的是许可证制度，开发商在预售前取得预售许可证是其必须履行的强制义务。为规范房地产市场秩序，《商品房买卖合同纠纷案件解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但其并未对本案涉及的预售许可证过期后销售房屋的行为作出明确规定。这一规定的目的是通过对商品房预售许可证的形式审查，以确认该商品房的预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条所规定的房地产开发企业预售商品房的条件，开发商取得预售许可证即视为其符合预售条件、具备预售资格，符合预售条件的开发商签订商品房买卖合同应为有效。本案中，开发商在取得预售许可证后即符合了预售条件，其并不因预售许可证的过期而丧失预售资格。因此，预售许可证过期后销售房屋与司法解释中规定的自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，本案不应适用该司法解释第2条的规定，而应适用《合同法》第52条有关合同无效的规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第4条“合同法实施以后人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，开发商在预售许可证过期后签订商品房买卖合同并不违反法律法规的强制性规定，并不导致该合同无效。
应当指出的是，开发商在预售许可证过期后仍然销售房屋是否违反《<北京市城市房地产转让管理办法>实施意见》规定的其在行政法上的义务，不属于本案的审理范围。另外，虽然合同并不因预售许可证过期而归于无效，但是开发商因预售许可证过期而违反合同义务的，黄先生有权要求其承担相应的违约责任。
