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二手房屋买卖合同一方违约 违约金如何计算
发布日期:2018-04-25    作者:姚雷律师
案情简介:二手房交易买方逾期不过户违约引纠纷
2016年1月25日,经第三人居间,原、被告签订房屋买卖合同一份,约定原告购买被告位于昆山市开发区锦华园XX幢XXX室房屋及车库,合同总价530000元,合同生效之日起50日内原告将首付款160000元支付被告,定金在付款时冲抵,双方于2016年3月15日前办理过户手续,余款370000元由原告办理贷款手续,同时合同还约定,任何一方未按照约定全面履行自己的义务,逾期超过45个工作日,守约方有权单方解除合同,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金,同时违约方应向第三人交纳房屋成交总价2%的服务费。合同签订当日,原告依约支付被告定金20000元,此后,原告多次催促被告、第三人要求支付首付款并办理过户手续,但被告均置之不理,故起诉至法院。原告余某向本院提出诉讼请求:一、解除原告与被告签订的房屋买卖合同。二、被告支付违约金106000元。三、被告返还定金20000元。四、被告向第三人支付服务费10600元。五、本案诉讼费用由被告承担。被告唐某辩称,同意原告的第一项诉讼请求;对于定金部分,因定金在第三人处,不应由其返还;中介费、诉讼费由原告承担。原告称被告违约,被告从未表示过不愿意出售涉案房屋,合同第四条约定任何一方未按合同约定履行义务,逾期超过45个工作日,守约方有权单独解除合同,但是因被告房产证遗失需补办,故而向第三人说明3月15日无法过户,并解释了原因。我方在4月28日拿到补办好房产证,支付逾期违约金需自3月15日后的45个工作日,即5月17日之后,守约方有权提出解除合同,并支付违约金。本案原告在4月初就起诉要求解除合同并承担违约金,依据规定,原告存在违约,故被告不应当承担违约金,同时保留向原告主张总价款20%违约金的权利。
法院判决:违约方依约偿还守约方损失
一、原告余某与被告唐某签订的《房屋买卖合同》于2016年5月24日解除。
二、被告唐某于本判决生效后十日内返还原告余某定金20000元。
三、被告唐某于本判决生效后十日内支付原告余某违约金106000元。
四、驳回原告余某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9100元,由原告余某负担100元,被告唐某负担9000元,此款原告余某已预交,由被告唐某于本判决生效后十日内直接支付原告余某。
律师说法:合同解除及违约金计算方法
《中华人民共和国合同法》第六十条规定:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。所以按照合同规定以及原告主张,合同依法解除。第九十六条规定:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中,被告对合同解除提出异议,但是并未在异议期间提出协助原告办理过户手续,也未就何时办理过户手续达成补充协议,鉴于此,被告违约行为仍继续,原告据此依约提出解除合同条件成就。第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。关于定金返还问题。原告依约支付了20000元定金,根据合同约定,定金可以抵充首付款,可视为该笔费用为预付款,虽定金存放在第三人处,但根据被告出具的收据显示,应视为被告已收到该笔款项,被告应予返还。第一百一十四条第三款规定:当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第一百一十六条之规定:第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。因被告原因未能在约定时间办理过户手续,根据约定,一方违约逾期超过45个工作日,守约方有权提出解除合同,违约方应向守约方支付总房款的20%作为违约金。
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