小产权房买卖需谨慎！法院判决小产权房卖给外村人因违法而无效
2014年7月14日，临沂市某县村委（甲方）与被告某置业公司（乙方）签订了土地租赁协议书一份，由乙方租赁4.8亩的土地使用，该地无地上附着物，权属明确，产权清楚，土地性质为集体性质。后被告即在该租赁土地上进行了施工建筑楼房。后原告马某与被告某置业公司分别签订房屋认购书，原告认购被告开发的两套楼房。
后原告诉至法院要求解除合同。原告认为其购买被告开发的房屋是小产权房，被告并没有取得商品房预售许可证明，便以商品房出售给他，还签订了合同，被告是故意隐瞒和欺骗的行为，合同应无效，被告应退回其所交的房款及相关损失。被告认可未取得商品房预售许可证，认为双方签订的认购书和购房合同都体现出不是商品房买卖合同，是小产权房，房屋的价格也是按小产权房价格出售的，已履行完毕，合同合法有效，不同意原告的要求。2015年9月22日，原告以其诉求诉至原审法院。因原、被告双方意见不一致，本案未达成调解协议。
法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告签订的《购房合同》中涉及的楼房系在农村村民集体所有的土地上建造的楼房。因该类楼房占土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而不能转让给城镇居民。原告系城镇居民，原、被告双方诉争的房屋系小产权房，原、被告签订的合同因违反了有关法律的强制性规定，应为无效合同。原、被告均明知该房屋性质仍买卖，双方均存有过错，应当各自承担相应的责任。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告马某与被告某置业公司签订的《购房合同》无效。二、原告马某楼房一套返还给被告某置业公司。三、被告某置业公司返还原告马某购房款282980元。四、驳回原告马某的其他诉讼请求。
本案中，涉案房屋系某置业公司租赁某村委的集体土地所建，因为土地性质为集体土地，并非一般意义上的城镇建设用地，故其地上建造物不能参与市场交易。即使参与市场交易，因其违反法律、行政法规的强制性规定，交易行为应认定为无效。
商品房与小产权房存在诸多不同。第一，商品房的建造须附着于国有建设用地，小产权房则是附着于集体土地，小产权房建造无须经过建设用地征收程序。第二，商品房建造的目的在于参与市场交易，以满足多样化的住房需求，而小产权房则是基于满足本集体经济组织成员使用，既为维护现有土地制度所必需，又兼具保障本集体经济组织成员基本福利的特征。第三，价格明显不同。商品房必然包括征收土地的相应价格，而小产权房的价格并未包括其所附土地的价格。而且，小产权房与商品房在位置、绿化等方面存在较大的差异，进而导致它们在大体同等地段上的价格悬殊。
