出售二手房，买方批贷函作废合同是否继续履行
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一、原告诉称
原告张某诉称： 2017年1月15日，原告张某通过中介公司与被告李某红签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于朝阳区802号房屋，成交价为467万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价130万元。原告拟贷款数额为303万元。2017年3月2日，原告获得中国农业银行的303万元批贷函并告知被告。此后，被告拒绝继续履行买卖合同约定的义务， 2017年7月2日，被告向中介公司表示不履行合同义务。故诉至法院，请求判令：1.解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告赔偿原告违约金119.4万元。
二、被告辩称
被告李某红辩称：2017年1月15日晚间，我通过中介公司在已经签订的《买卖定金协议书》约定的房屋总价为的597万的基础上签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定597万为卖家净到手价，税收由买家承担。在签订买卖合同时，中介公司工作人员再三告知合同为北京市房屋买卖合同的标准模式，在尾页处签字即可。后在需要本人配合网签时中介公司告诉我为配合买家做低价税收，网签价格改为467万，本人提出网签价需和合同总价一致，后中介公司和买家联合进行了网签，而本人在外地并没有签字。经多方沟通，中介公司承认代签过错，但一直拒绝重新网签。
三、审理查明
2017年1月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，房屋地址为朝阳区802号房屋，成交价格为467万元，房屋家具及配套设施设备等作价130万元。买受人支付定金6万元，申请银行贷款303万元。买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，应当向对方支付相当于房价款的20%的违约金。自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
同日，双方签订了《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为597万元，此价格为卖方净得价，不含税。在缴税后15个工作日双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。税费全部由买方直接向主管机关缴纳。卖方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，卖方以相当于房屋总价款的20%向买方支付违约金。
此后，原告向中介公司支付了代理服务费121785元、房屋交易保障服务费29850元、评估费600元，并向被告支付了房屋定金6万元。后双方授权中介公司办理网签，房屋成交价格为467万元，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定。
2017年3月2日，中国农业银行出具个人二手房贷款审批通知书，拟向原告发放贷款303万元，有效期为自签发之日起6个月。中介公司在2017年3月16日、4月5日向被告发送催告函，催促被告配合办理交税、过户、交付、物业交割、迁出户口等义务。
根据被告与中介公司的业务员微信聊天记录显示：2017年1月26日业务员将网签合同电子版发给被告，被告表示“网签价格应为卖房实际价格”、“网签做低我要承担法律责任的，客户的损失不该我负责吧”，业务员表示“网签价467万是建委网上签约的价格，不影响总房价的交易，如果网签价格做到597万，契税5.97万之外，还有22万多的增值税，这个价格建委允许的”，被告表示“不违法规定就可以”，业务员随后表示从客户佣金中另行折出3万元给被告，总房款为600万元并让被告在网签合同上签字并将签字拍照发送给朱某，2017年2月17日被告按照朱某的要求，在网签合同上签字，并将签字后的网签合同发送给朱某。2017年3月2日，业务员将《个人二手房贷款审批通知书》发送给被告，开始预约被告缴税事宜，被告以太忙、赶不过来、出差、为由，未协商确定缴税时间。
原告表示由于被告拖延办理缴税，现批贷函已过期限，其已无能力支付剩余房款，故要求解除合同，被告承担违约责任。
四、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
一、解除张某、李某红签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，被告李某红于判决生效后七日内退还原告张某购房定金六万元。
二、被告李某红于判决生效后七日内赔偿原告张某违约金一百一十九万四千元。
五、北京房地产律师靳双权点评
涉案房屋买卖合同系当事人真实意思表示，合法有效。涉案合同履行过程中，被告对网签价格提出质疑，在中介公司向被告进行解释说明并承诺补偿房款后，被告在网签合同上签字并将签字后的合同拍照发送给中介公司公司，以其行为表明其知晓并同意网签合同中约定的房屋成交价格，且双方签订的买卖合同中房屋成交价格与网签合同中房屋成交价格一致，被告以原告规避税收为由拒不履行缴税、过户义务并无依据，该行为违背诚实信用原则，违反合同约定。
退一步说，房屋买卖中存在规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的情形，该价格条款无效，但不影响合同其他部分的效力，房屋买卖合同仍应继续履行。由于被告拒绝履行配合义务，造成银行出具的批贷函超过期限，以致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。合同解除后，被告收取的定金应当返还。
