(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。) 　　一、基本案情 　　1、原告诉称 　　杨某诉称：2013年1月26日，我与李某通过链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，我购买李某1101室房屋。房屋成交价为300万，装饰装修及配套设施设备等作价为100万，共计400万元。我于2013年2月28日共向李某支付了购房款190万元，剩余款项以按揭方式支付。根据合同约定，自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，经我与链家公司多次书面、口头、短信催告，李某迟迟不配合办理。故我诉至法院，请求判令：1、继续履行合同，李某将1101室房屋过户至杨某名下,同时我方把剩余的房款210万元一次性给付李某;2、办理过户当日李某将房屋交付给我方;3、李某给付自2012年3月20日起至实际办理房屋所有权转移登记手续之日的违约金，按照合同约定按购房款日万分之五计算，截止到2014年11月5日违约金暂计110万;3、诉讼费由李某承担。 　　2、被告辩称 　　李某辩称：一、本案属于杨某违约在先。根据合同约定杨某逾期没有付款构成违约，逾期超过15天构成根本违约。房屋买卖合同补充协议约定了具体的付款方式及期限，即不论以任何方式支付房款，都不得超过签订合同之日起的36个工作日，否则视为杨某违约。约定这个条款是因为我急于拿钱以小房子换大房子。为此我还将房屋总价420万元降为了400万元。双方签订买卖合同的日期为1月24日，而合同上的签署日期被篡改为1月26日，就是杨某为了规避违约责任。合同签订后，链家公司业务员拿走了合同没有给我，补充协议是我再三索要才给我的。补充协议的时间是1月26日也不是我填的，是事后填的与实际签订时间不符，实际签订时间是1月24日。故杨某最迟应于2013年3月21日向我支付全部购房款，但根据其取得批贷函的时间，杨某是不可能在3月21日付清全部购房款的，因此杨某已经构成根本违约。应解除合同并承担违约责任。 　　二、杨某提供的批贷函不等于批准贷款。杨某存在骗贷行为无法获批贷款，我曾配合杨某向北京银行和工商银行申办贷款，发现他提供给银行的资料均系伪造，出具收入证明的单位是天津的一家单位，其也一直在天津工作，在贷款被拒后杨某又伪造了另外一套材料，到浦发银行贷款，出具收入证明的单位及其在起诉书和笔录中的单位变成了平安瑞德北京投资咨询有限公司。事实上我已经积极配合杨某办理贷款，是因其自身原因不能贷款。故杨某无法按约定给付我钱款。另一方面，我从未见到过批贷函，我方只有核实了批贷函的真实性有效性，签发完成日期的前提下，才有义务在其后的5个工作日内办理过户手续。杨某有义务证明何时向我送达批贷函，实际上其提交的证据可以证明一再拒绝我索要批贷函的正当要求。 　　三、我积极配合办理过户。权属转移登记需要双方共同办理，杨某不按约定到场办理系其违约，不存在我方不配合办理过户。我方于3月21日在不清楚杨某是否获得银行批贷，不清楚预约缴税过户时间未到的情况下，本着主动配合的态度，到达海淀房管局上地办公中心准备履约，但杨某直到下午15：36都没有到达，假设他们能立即赶到，在余后的时间内也没法办理。而链家公司告知我的到房管局办理过户手续的预约号时间是3月26日，已经过了杨某应该履行付款义务的最后期限。 　　四、我已经履行了解除合同的书面通知义务。我于2013年4月6日短信通知链家公司的员工解除合同，并按照地址电话给杨某送达了解除合同的书面快递，杨某签收了快递。 　　五、杨某与中介恶意串通欺骗我方，帮助杨某避税，骗我方与其签署阴阳合同，在阴合同中约定售价400万，在阳合同即在建委办理的网签合同中约定售价为300万，以达逃税的非法目的，实际上属于应予以撤销的合同。 　　六、我是为了买房而出售房屋，由于杨某未按照约定给付购房款，导致我购买另一处房产时要支付高额的贷款费用，故应当由杨某以现金的方式支付给我。 　　故我提出反诉：1、要求解除我与杨某的房屋买卖合同;2、要求杨某给付我因其违约造成的实际损失19万元;3、诉讼费用由杨某承担。 　　二、法院查明 　　杨某(乙方)与李某(甲方)经链家公司(丙方)居间签订《补充协议》和《买卖定金协议书》。《补充协议》第二条约定：1、乙方于2013年1月26日向甲方支付定金20万元，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分;…… 5、甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任;6、甲乙双方应当在过完户后的5个月内自行办理物业交割手续，丙方陪同。 　　《买卖定金协议书》约定，乙方确认以人民币400万元整的总价款购买该房屋;甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担;乙方的房款支付方式为商业贷款，拟贷款比例为210万;定金金额为20万。 　　李某称上述协议中落款日期为1月26日处均系杨某和链家公司未经其同意下涂改，实际合同签订日期为1月24日;对此杨某称，合同是1月24日签订的，但是更改为1月26日是李某提出的，李某称1月24日不吉利，要更改为1月26日，故三方均同意更改了日期。 　　合同签订当日杨某向李某支付定金20万元;同年1月31日，杨某向李某支付首付款80万元;同年2月28日，杨某将剩余首付款90万元存入北京市海淀区房屋管理局资金监管账户。2013年2月17日，杨某与李某办理了网签;3月4日，双方在上海浦东发展银行北京分行办理了面签;3月13日，杨某取得上海浦东发展银行北京分行的批贷函，拟发放贷款210万元，该批贷函有效期为3个月。该批贷函原件直接送达至链家公司。上海浦东发展银行北京分行本案中到庭确认上述批贷函真实，批贷内容真实。 　　杨某取得批贷函后，其与链家公司多次通过电话、短信等方式通知李某到北京市海淀区房屋管理局办理过户，但至杨某起诉时，李某未配合杨某办理过户手续。李某曾于2013年4月6日短信通知链家公司工作人员解除合同，并于2013年11月22日向杨某书面送达解除合同通知书。 　　三、法院判决 　　1、杨某向李某支付剩余购房款人民币二百一十万元，同时李某配合杨某办理一一〇一室房屋的过户手续，将上述房屋过户至杨某名下，房屋过户手续办理后五日内，李某将上述房屋交付给杨某; 　　2、李某向杨某支付违约金十五万元; 　　3、驳回杨某的其他诉讼请求; 　　4、驳回李某的全部反诉请求。 　　四、律师点评 　　房产律师认为： 　　杨某与李某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应依约履行各自义务。杨某按照双方签订的补充协议支付了100万元，将90万元存入监管账户，并于2013年3月13日取得了上海浦东发展银行北京分行出具的批贷函，其已经按约履行了合同义务，李某应当按照合同约定配合杨某办理房屋过户手续，杨某向李某支付全部剩余房款，并承担相应税费。现李某逾期未配合杨某办理房屋过户手续，应承担相应的违约责任。双方合同约定的违约金过高，法院结合杨某所主张的实际经济损失适当酌减违约金并无不当。 　　批贷函的出具方上海浦东发展银行北京分行已经确认了批贷函的真实性，且链家公司作为中介方也已经明确告知李某收到批贷函的情况下，李某坚持认为批贷函不真实并以此拒绝办理过户手续，缺乏事实依据;杨某并不存在《补充协议》第四条第三款约定的根本违约情形，而李某主张的最后付款期限，系双方对于杨某因自身原因未取得银行批贷函的情形的约定，不适用于杨某已经取得批贷函的情形，因此李某主张杨某构成根本违约，缺乏事实依据，亦与合同约定不符;李某的义务在于配合杨某办理过户，根据双方提交的证据材料，李某未根据杨某及中介方要求的时间与杨某及中介方一起办理过户，而李某仅举证自己在杨某及中介方未到场的情况下来到了房管部门，以此证明其配合杨某办理过户手续，举证不足。据此，法院对李某要求解除合同及赔偿损失的反诉请求不予支持。