房屋租赁合同中这些免责条款无效！快来看看你被房东坑了吗？
房屋租赁合同中这些免责条款无效！快来看看你被房东坑了吗？
一般在外租房子，房东或者房屋中介都会有事先准备好的格式合同拿来给我们签，在这些格式合同中，往往包含了许多免责条款，比如“发生火灾与房东/中介无关，由租客自负”、“遭遇偷盗与房东/中介无关，由租客自负”、“煤气中毒与与房东/中介无关，由租客自负”等等，那么一旦真出了事故，租客就真的不能要求房东\中介承担责任了吗？这些格式条款到底有效无效？房东\中介到底承不承担责任？今天小编就给大家一一解答。
首先我们来了解一下什么是格式合同、格式条款？
根据合同法《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称为格式合同，或制式合同。
一般我们在外租房，房东经常会事先准备好已经打印好的合同直接给我们浏览和签订，这类房屋租赁合同都属于格式合同。这些由房东事先单方拟定的格式条款，经租客签字后是否具有现实的法律效力，还要根据以下具体条件进行确定：
1、对免责或者限责条款，房东是否尽到提醒注意的义务
根据我国《合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”如果签订合同时，房东未对相关格式条款对租客进行提醒注意，只要租客有足够的证据证明，则该条款无效。建议房东对该条款进行不同颜色加深标注，并在签订房租租赁合同时提醒租客查看。
2、格式条款具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，无效：
《合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三） 以合法形式掩盖非法目的；
（四） 损害社会公共利益；
（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第五十三条：合同中的下列免责条款无效：
（一） 造成对方人身伤害的；
（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
在房屋租赁合同中，免责条款的订立必须要保障公民及亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等免受损害，必须维护国家、集体或第三人的合法权益，否则便为无效。从整体社会利益的角度考虑，法律必须对公民的人身健康和生命安全给予特殊保护，所以，即使签有相应免责条款，一旦租客在租住房屋过程中因为房东\中介的原因遭受人身损害的，房东\中介一样要承担相应的赔偿责任。另外，对于房东\中介因故意或者重大过失给承租人造成财产损失的，免责条款无效，房东\中介同样要承担责任。
3、格式条款是否免除、加重对方责任、主要义务，排除对方主要权利
根据我国《合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
生活中租房常见的无效免责条款：
1、为避免发生不安全事件，租客洗澡、洗头或煮饭时，要打开窗户通风通气，如果租客不听，发生的一切事故均由租客承担。理由：房东在装修热水器、燃气时就应当考虑好通风问题，如果因房屋本身构建通风不畅，房东要求租客自身打开窗户等通风的，属于加重租客义务，排除房东主要责任的情形。
2、如果租客延期缴付水电气费、物管费、滞纳金等，造成经济损失全由租客承担，且房东有权解除或终止房屋租赁合同。理由：房东有义务缴纳水电气费、物管费等，该条加重了租客义务，排除了房东自身的责任。
3、租客对房屋具有维修义务，如果因房屋质量而造成的损失，都由租客承担相应责任。理由：经过约定，租客可以对房屋质承担维修责任，但是由此造成的人身损害，房东有过错的必须承担责任。
4、出租期间，房屋一切设备设施由租客使用并负责管理，由此引起的安全事故等责任均由租客个人负责。理由：经过约定，租客可以对设施承担维修责任，但如果发生安全事故且房东有过错的，比如没有定期进行检查，没有及时发现危险情况等，房东均需要承担一定责任。
5、旧租客租赁到期后，由新租客去收房入住。如旧租客延期交付，由新租客去追责，房东仅协助，并无违约责任。理由：收租属于房东责任，新租客按时入住属于新租客的权利，此格式条款排除了房东自身责任和租客的主要权利，加重了租客的义务。
6、租赁期间，房屋发生火灾所造成的一切损失后果都由租客承担，与房东无关。理由：如因房东故意、重大过失造成的租客的财产损害或者对于失火后造成租客人身损害，房东存在过错的，房东均要承担相应赔偿责任。
小编建议：
房东在出租房屋时，一定要确保房屋及相关设施设备的安全；租客在租赁房屋时，一定要仔细检查房屋及室内的设施设备，如发现问题应及时要求房东解决，然后严格按照使用规范使用相应的设施设备，杜绝违规操作。
典型身边案例:
2016年2月16日，成都市郫都区安靖镇一小区内，一名刚入住两天的小伙子，在出租房内一氧化碳中毒意外身亡。事后小杨（死者）家属向房东周某（化名）索赔61万元未果，便将其告上法庭。2017年8月，成都市郫都区人民法院经过审理认为，事发出租房通风条件不良，设施简陋，存在较大安全隐患，与小杨中毒死亡具有直接关系，应当承担赔偿责任。
最终，法院判决房东周蓉承担七成责任，赔偿约41万元，死者小杨自身承担三成责任。
律师分析：
首先根据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，房东在出租房屋给承租人时，应当保证提供的出租房屋及室内设施设备符合安全规范，不会对租客的人身财产安全造成损害。在本案中，由于租客煤气中毒死亡是由房屋内设施设备存在安全隐患所导致的，所以房东应当承担相应的赔偿责任。
其次，租客在承租房屋时也有相应的义务，比如在租住房屋过程中应尽到合理的注意义务、不进行相关违规操作等等，如果租客自身违反合同约定，对设施使用不当，那么其也应当承担相应的责任，当然，这些具体责任的划分需要法院根据案件的事实情况进行认定。
