被告在尚未取得商品房预售许可证和房屋权属证书的情形下以房屋租赁形式对外出售房屋，与原告签订协议，这份名为房屋租赁实为房屋买卖的协议，效力上是如何认定的？下文法律快车小编为您详细介绍。

　　【案情】
　　2013年11月11日，原告王某与被告某公司签订《XX家园房屋安置（租赁）定金协议（租赁）定金协议》，约定被告将建筑面积为117.81平方米的XX家园X幢X号楼XX室房屋安置（租赁）给原告，安置（租赁）总价为66万元，定金5万元，备注内容“以上所选建筑幢号按施工编号为准，表内建筑面积仅供参考，以现房实际为准”。该协议还约定了付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容。原告于同年11月11日、11月23日分别向被告支付定金5万元、首付款10万元。
　　另查明：案外人某村经济合作社为建设XX家园X幢X号楼XX室小区房屋取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证，并授权被告对该房屋进行租赁经营管理，被告未取得该小区的商品房预售许可证和房屋权属证书。
　　原告认为，被告出售房屋的行为违反了法律强制性规定，双方签订的合同无效，遂向法院起诉，要求依法判决确认原告与被告签订的《XX家园房屋安置（租赁）定金协议（租赁）定金协议》无效，被告返还购房款15万元。
　　【评析】
　　1、当事人所签协议的法律性质
　　本案双方当事人对于签订的《XX家园房屋安置（租赁）定金协议（租赁）定金协议》的法律性质存在较大争议：一方认为是房屋买卖合同，一方则认为是房屋租赁合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则等，确定该条款的真实意思。
　　笔者认为，从原、被告签订的《XX家园房屋安置（租赁）定金协议（租赁）定金协议》的内容分析，应当认定为商品房预售合同的定金协议。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为。
　　租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案虽然双方签订的协议名为《XX家园房屋安置（租赁）定金协议（租赁）定金协议》，且在协议中也多次提到还需签订“租赁协议”，但该协议还约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，并且被告按照约定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租赁合同的基本特征。