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二手房买卖,过户后原房主及其子户口不迁出,卖方是否应该赔偿
发布日期:2018-02-02    作者:靳双权律师
    (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
  一、原告诉称
  原告赵萍、尹航诉称:2011年5月19日,原告赵萍与被告孙梅及中介公司签订关于买卖东城区东总布胡同707号的《房地产居间合同》。2011年6月1日,原告尹航、被告签订《存量房屋买卖合同》。合同明确约定被告应自该房产交易过户后将户口迁出,保证没有任何人的户口。合同签订后,二原告按照合同约定向被告支付了全部的房屋价款。2011年6月7日,双方办理了该房屋的过户登记手续,但被告却未按照约定履行户籍迁出的义务。综上所述。被告不履行合同义务已经给原告造成了损失和不便。故诉至法院,请求判令被告承担未按照合同迁出户口的违约金50万元。
  二、被告辩称
  被告孙梅辩称:房屋买卖合同主要义务已履行完毕,被告不存在违约行为。房屋买卖合同主要目的在于房屋买卖,该合同已于2011年6月7日履行完毕。办理户口迁出手续是合同附随义务,并非属于合同的主要条款,被告愿意协助原告办理户口迁出手续。另外,原告主张50万元的违约金于法无据,未办理户口迁出手续没有给原告造成任何经济损失,被告也未赚取任何经济利益。被告未及时办理户口迁出手续非主观恶意,被告患严重抑郁症,有医院开具的诊断证明佐证,近年来一直在接受治疗。原告未及时主张权利存在过错。双方于2011年6月签订房屋买卖合同及办理完毕过户手续至今已有5年,期间原告一直未向被告主张过办理户口迁出手续。
  三、审理查明
  原告赵萍与尹航系夫妻关系。坐落于东城区东总布胡同707号房屋原系被告孙梅名下的房产。2011年5月19日,原告赵萍与被告孙梅经案外人中介公司居间签订《房地产居间合同》。约定被告将上述房屋卖予原告赵萍,成交价为人民币181万元。被告保证交易过户前将户口迁出,没有任何人的户口,如果违反按违约责任履行。原、被告双方任何一方未按照居间方通知时间或约定履行各自的义务,每逾期一日,向守约方支付房价款万分之五的违约金等。2011年6月1日,被告与原告尹航签订网签合同。合同签订后,原告支付了购房款,被告交付了房屋。2011年6月7日,原告尹航取得了诉争房屋的所有权证。
  庭审中,被告表示诉争房屋有被告及其子的户籍未迁出,诉争房屋办理完过户手续后至今已有五年,在此期间,原告一直未向被告主张过办理户籍迁出手续。同时,被告认为原告主张的违约金过高,原告亦未发生实际损失。对此,原告表示因被告的户籍在诉争房屋,导致其无法出售该房屋,给其造成了损失和不便。诉讼中,被告将户籍从诉争房屋迁出。
  四、法院判决
  一、被告孙梅于判决生效后十日内给付原告赵萍、尹航逾期迁出户籍违约金人民币六万元;
  二、驳回原告赵萍、尹航的其他诉讼请求。
  五、北京房地产律师靳双权点评
  依法成立的合同受法律保护,合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务,违约方应承担违约责任。根据已查明的事实,原、被告所签订的《房地产居间合同》及《存量房屋买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。
  根据合同约定,被告有将诉争房屋内的户籍迁出的义务,如未迁出,应承担违约责任。原、被告双方的房屋买卖合同主要内容履行完毕之后,被告的户籍长时间没有迁出,直至原告起诉之时迁出。为此,被告应承担违约责任。原告有权要求被告支付延期迁出户籍的违约金。但应指出,综合被告的违约行为,原告现向被告主张50万元的违约金显系过高。基于此,被告承担违约金的具体数额由法院酌定。
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