新公告出台 个人购买商品房要注意
今年3月26日，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称《公告》），该《公告》的出台，对个人购买涉商业住房的资格作出了严格的限制，法院也受理了因新政策而产生的一些纠纷。
案例一
案情：2016年8月20日，张某与赵某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，赵某将其所有的北京市密云区X住宅小区的一套房屋出售给张某，房屋总价款163万元。涉案房屋的房本中设计用途一栏内，标注为商住。签订合同当日，张某向赵某支付定金33万元。2016年11月15日，赵某向张某发送解约文件并通知中介公司，表示不再出售房屋并拒绝接受后期购房款。后张某与赵某多次协商未果，故诉至法院，诉讼请求：1.判令赵某继续履行双方于2016年8月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令赵某将涉案房屋过户至张某名下；3.判令赵某将涉案房屋交付给张某；4.诉讼费由赵某负担。案件审理过程中，《公告》出台。
法官说法：
《公告》规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。涉案房屋的性质为商住，张某购买涉案房屋，应遵照《公告》的规定。但经查，张某名下已拥有住房一套，且张某无连续五年缴纳社会保险及连续五年缴纳个人所得税的信息材料。故受新政策影响，张某已经不具备购买涉案房屋的资格。法官与张某释明其可变更诉讼请求，但张某仍坚持要求赵某继续履行合同，协助办理房屋过户手续、交付房屋，故本院作出驳回张某的诉讼请求的判决。
法官提示：
《公告》出台后，个人购买商办类项目需要符合两个条件，一是名下在京无住房和商办类房产记录的。二是在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。这两个条件需要同时满足，缺一不可，同时具备上述条件，才有购房资格。
案例二
案情：2017年3月8日，孙某与刘某在中介公司的介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，孙某购买刘某所有的位于北京市密云区X住宅小区的一套楼房，房屋总价款为160万元，首付款118万元于网签当日支付，拟贷款金额为42万元。该房屋的规划设计用途为商业。合同签订后，孙某陆续向刘某交纳购房款25万元。由于出台新的购房政策，现孙某无法从商业银行获得贷款支付房款，其无力继续履行房屋买卖合同，故诉至法院，诉讼请求：1、判令解除孙某与刘某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令刘某返还购房款25万元；3、诉讼费由刘某负担。
法官说法：
因政策调整对房屋买卖主体的权利义务产生影响的，属于不可归责于双方当事人的事由。在《公告》出台前孙某与刘某订立房屋买卖合同，合同约定以按揭贷款方式支付购房尾款，现受新政策影响，孙某无法从银行获得贷款，导致无法继续履行合同，双方当事人对于合同不能继续履行均无过错，孙某请求解除合同，法院予以支持。《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在合同解除后，刘某应当将依据合同所得的利益返还孙某，即将受到的购房款25万元返还给孙某。
法官提示：
《公告》规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。所以即使买受人符合新政策所规定的购房资格，也要具备一次性支付全部购房款的履行能力。
